재건축 재개발 관련 분담금 부담금 개념정리

재건축 재개발 관련 분담금 부담금 개념정리

5 스마일총총 0 475 08.25 17:15

부동산 값이 날이 갈수록 치솟으면서 재건축과 재개발 관련하여 관심이 많아지고 있습니다

낡은 아파트를  아파트로 재건축 하는 경우가 많아지고 있으니서울 시내에도  아파트가 공됩되지 않을까 생각듭니다단기적으로는 가격 상승이 있겠지만장기적으로는 공급 확대에 의한 가격안정을 기대해보고 싶네요

 

재건축 관련 글을 찾아보다보면 어려운 내용에 헷갈리는 부분이 생기는 경우가 있습니다특히 재건축 조합원 분담금과재건축 부담금에 대해서도  모를  있는데 분담금과 부담금은 서로 성격이 다르며목적 또한 다르기에 제대로 이해하고 넘어가야합니다.

그래서 오늘은 재건축과 재개발이 무엇인지 알아보고그에 따른 분담금과 부담금의 차이에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.


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<재건축>

통상 재건축은 사회기반시설이 양호한 주택을 다시 짓는 것을 이야기합니다정비기반시설은 양호하나 노후/불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

단순히 아파트는 재건축이라고만 알고 있다면 투자에서 문제를 만날 가능성이 아주 높아지죠때문에 용어를 명확히 알고 진행하는건 매우 중요합니다.

 

<재개발>

그렇다면 재개발은 무엇일까요

정비기반시설이 열악하고 노후/불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다

둘을 구분하는 조건은 바로 "정비기반시설  되어 있는지 여부입니다법적인 요건은 복잡합니다만일반적으로주변의 도로가 좁아서 응급차량이 쉽게 드나들지 못하고침수 같은 자연재해가 자주 발생하는 여기에 건축대지로서효용을 다할  없는 작은 땅들이 많이 포함된 곳이 재개발 대상 지역이라고 보면 되겠습니다.

 

<분담금>

재배발 재건축은 기존의 집을 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다땅을 가진 조합원이 각자의 땅의 가치를 평가받아 이를 재건축조합에 양도하고나중에 새로운 아파트를 받는 방식으로 이루어집니다. ​

이때 내가 원래 가졌던 집의 가치보다 새롭게 받는 아파트의 분양가액이 클수밖에 없습니다헌집을 때려부수고 완전히새로운 아파트를 받는 것이니까요. (헌집보다 가치가 낮은 아파트를 분양받는 경우는 없습니다.)

때문에 조합원은 새로 받는 아파트의 분양가격에서 원래 집의 가치를  금액을 조합에 납부해야 하는데요 차액을 바로 "분담금"이라고 합니다.

구체적으로는 다음과 같이 계산합니다.

조합원 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액

조합원 권리가액 = 조합원 종전자산평가액 x 비례율

*재건축 비례율 

분양수입에서 사업비를  금액을 종전자산평가 총액으로 나누어 계산한 비율

비례율이 높을수록 조합원이 부담해야할 분담금은 낮아짐 (비례율이 높을수록 유리함)

 

조합원의 권리가액은 조합원이 가지고 있던 종전주택 헌집의 자산평가액에 비례율을 곱한 것입니다통상 사업초기에는 비례율이 100% 내외이므로 본인의 종전자산평가액이 바로 권리가액이 된다고 봐도 무방합니다.


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<재건축 부담금초과이익 환수제>

 

재건축부담금은 이른바 재건축초과이익환수제에 의해 조합원이 부담해야할 일종의 세금이라고   있습니다 재건축과정에서 발생한 이익중 일부를 나라에서 세금으로 거두어 가는 과정입니다.

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 발생한 과도한 개발이익을 국가가 환수하여 공공으로 이용하겠다는 것이며초과이익분에서 인근 집값의 상승분과 기타비용을 제외한 금액의 최대 50%까지를 부담금으로 환수하게 됩니다.

재건축 초과이익환수제의 도입은 노무현정부로부터 시작되었으며 2008 경제위기로 인해 재건축이 일시에 정지되는경우가 많아 실제 적용된 경우는 별로 없었습니다.

이후 2012 재초환을 일시 정지하는 법률 개정안이 통화하면서 5년간 재건축 사업이 다시 시작되게 되었고서울시내에는 이를 계기로 대량의 공급이 쏟아지게 됩니다.

이후 2018 문제인 정보에서 재초환 정지 법률이 일몰로 종료되었고, 2020 부동산 대책에서 공공재건축 초과이익의90% 환수하겠다고 발표하면서  재건축 조합들은 공공재건축에 참여하지 않고 있는 상황입니다. 2020 반포주공 1단지는 가구당 4 200만원을 부담해야 하는 것으로 결정난 경우도 있습니다.

 재건축 부담금은 재건축을 통하여 얻는 부당이익을 환수하여 투기를 차단하는  목적을 두고 있습니다그러나재건축을 통하여 얻는 이득이 불법적인 이득이 아님에도 불구하고 이를 국가가 직접 세금으로 거두어 간다는건 문제라는 의견도 다수입니다

이상으로 재건축 분담금과 부담금의 차이에 대해 알아보았습니다부동산 투자에서 제일 기본적인 것은 바로 용어에 대한 이해이니 반드시 공부하시고 투자하시기 바랍니다.

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