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향후 집값 예측. 폭락??

5 하하하 0 1,320 2022.10.24 10:12

하락장세가 지속되는 가운데 다소 극단적인 주장도 많이 보입니다. 대표적인 것이 "이번 고점을 다시는 볼 수 없을 것이다"라는 주장인데요. 그 근거로 주로 인용되는 것이 "인구 감소"인거 같습니다.



제 개인적으로는 붇옹산님이 일전에 이야기하셨던 "집값의 가장 큰 악재는 가격이 많이 오른 것이고, 가장 큰 호재는 가격이 많이 떨어진 것"이라는 말씀에 깊게 공감하고 있습니다. 이 말씀은 사실상 "수요"에 대한 언급이라고 보여지는데요, 간단한 수요-공급 곡선을 이야기할 필요도 없이 재화의 가격이 많이 오르면 수요가 감소하면서 상승이 멈추고, 재화의 가격이 많이 내리면 수요가 증가함으로써 하락이 멈춘다는 간단한 사실을 알려주고 있습니다.


 


올해 서울의 입주 물량이 굉장히 적음에도 불구하고 상승 추세가 멈춘 것은 오랜 기간 동안 가격이 많이 올라서 집값을 구입할 수 있는 여력이 되는 가구수가 크게 줄어든 영향이 큰데 (실제 KB-HOI 지수에 따르면 서울 중위소득 가구가 표준대출을 받아 서울에서 구입할 수 있는 재고주택의 비율이 역대 최저치를 하회하고 있습니다.), 이를 반대로 이야기하면 아무리 인구 감소로 수요가 줄어들어 집값이 내린다해도 오랜 기간 동안 가격이 내려서 싸지면 집값은 반등할 수밖에 없습니다. 



물론 인구 감소 추세가 갈수록 가팔라진다면 "다시 고점을 보지 못하는" 지역이 생겨날 수 있습니다. 그러나 서울 및 수도권과 광역시 등 핵심지는 아직 그럴 가능성이 없습니다. 이는 학령 인구 감소로 인해 도태되는 지방대가 속출하고 있음에도 불구하고 소위 말하는 명문대 진입의 문은 여전히 좁은 상태인 것과 같은 이치입니다. 중장기적으로 돈은 계속 풀릴 것이고 명목소득도 계속 증가할 것이기 때문에 핵심지가 언젠가는 다시 고점을 돌파할 것이라는 사실은 굳이 강조할 필요가 없어보입니다.



그리고 부동산이 끝났다고 주장하는 근거인 "인구 감소"에 대해서도 말씀드리고 싶은데요.



우리 나라는 2020년을 고점으로 인구가 감소하기 시작했는데 그 감소폭도 점차 가팔라질 예정이다보니 주택 수요 감소폭도 커질 것이라고 보는 의견에 일견 무리는 없어보입니다. 그러나 주택 수요는 "인구"보다는 "가구"로 보는게 옳다고 생각합니다. 그리고 그 가구수는 2039년을 정점으로 감소하기 시작할 것이라는게 며칠전 통계청이 발표한 "장래가구추계"에 나오는 내용입니다.



이렇게 보면 2039년까지는 가구수가 증가하므로 일각에서 이야기하는 "인구 감소"에 따른 주택 시장 붕괴는 아직까지는 시기상조로 보입니다. 다만 저는 부동산에서 "아파트" 전망만 다루고 있는데 1인 가구 상당수는 2인 이상 가구에 비해 경제력이 다소 약한 편이고 주요 주거 형태도 아파트가 아니라는 점을 고려할 때 "2인 이상 가구수가 언제부터 감소하는지"를 따져봐야 한다고 생각했습니다.



통계청의 장래가구추계에 따르면 2인 이상 가구는 2034년을 정점으로 감소하기 시작합니다. 따라서 아파트 시장의 양극화도 이미 진행중이지만 2034년 이후로는 양극화에 더욱 가속도가 붙을 것으로 보입니다.



주택 시장의 상승 하락 사이클에 정해진 기간은 없습니다만 이번이 하락장 초입이라고 가정한다면 다음 상승장 이후 맞이하는 하락장은 2인 이상 가구의 감소 시작과 맞물리면서 입지 경쟁력에 따라 수요가 있는 지역과 수요가 적은 지역의 차이가 더욱 극심해질 것으로 보입니다. 잘못 샀다가는 크게 물릴 수 있다는 얘기가 되겠죠.




이 글의 결론을 내려본다면, ① 일각에서 이야기되는 "인구 감소로 인해 부동산은 끝났다"라는 주장은 아직 시기상조이며, ② 2034년 이후 비핵심지에 빈 집이 크게 늘어날 것으로 보여 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상되고, ③ 중장기적으로 핵심지가 이번 고점을 다시 돌파하는 것은 시기의 문제일 뿐 불가능하지 않다는 말씀을 드리고 싶습니다.



인구 감소가 본격화되자 핵심지로의 인구 쏠림 현상이 심화된 일본의 사례도 우리에게 시사하는 바가 크다는 생각입니다.

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