2023년 10월 9일 한국 부동산 시장에 대해서 예측해보겠다.

부동산 가격의 폭락은 필연적이다.

그러나, 내가 관심 있어 하는 부분은 상급지이다.

상급지는 조금 다른 것 같다

전반적인 부동산 시장과 상급지 위주의 부동산 시장으로 나누어서 예측을 한 번 해보겠다.

내 생각을 정리할 겸이기도 하다.

한국의 부동산 가격은 크게 3가지로 정리할 수 있을 것 같다.

1. 수요 / 공급

2. 금리 및 유동성

3. 심리

먼저 간단한 3번 심리 부분부터 보면,

한국인들은 부동산 수요 심리가 아주 심하다

부동산이 떨어지면 떨어지는대로 부동산 심리가 살아날거다

부동산이 떨어졌다고 생각해서 저가 매수하려는 심리가 생기기 때문이다.

한국인들은 인구가 무한히 감소해서 소멸할 때까지 부동산을 구매할 것이다.

그것이 유전자의 특징이기 때문이다.

한국인들은 명품 소비량이 1위이고

경차를 경시하며 뽐내기를 좋아한다.

남친은 인스타에 자랑하기 위한 도구일 뿐이며

아파트 또한 명품 소비와 비슷한 패턴을 띈다.

한국인들에게 더 비싸고 좋은 지역의 상급지 아파트 수요 심리는 사그라들지 않을 것으로 예상된다.

다음으로 1번을 보자

수요 및 공급 파트다.

서울의 부동산 폭등은 박원순과 문재인 때문이다.

박원순이 서울의 재개발 재건축을 다 금지하여

서울이 노후화되고 도심지의 신규 공급이 없어

경기도 신축 등이 폭등하고

전반적으로 집값의 폭등을 부추겼다.

동대문만 가보아도 알 수 있는데,

서울의 재건축은 박원순이 모두 금지시켰다

뭐 감성 성범죄자 박원순의 입장에서는, 재건축 원주민을 위해서

탐욕스러운 재건축을 막는 것이 더 스윗하기에,

여자 비서한테 더 잘 보일 수 있을 것이라고 판단한 것 같다

역시 스윗 진보

무튼 현재 서울시장은 160 땅딸보 스윗남 박원순이 아니라

180 남자다운 변호사 출신 서울 시장 능력있는 오세훈이다.

알파남 오세훈은 땅딸보 박원순처럼 여자에게 잘 보이기 위해 의도적으로 스윗할 필요가 없다.

오세훈은 서울시의 여러 토목 건설을 다 승인해주고 있다

현재는 공급 부족이지만, 추후에는 공급이 늘어날 가능성이 있다.

오세훈의 계획을 보면 그냥 한강으로 정의할 수 있다.

기존에는 강남을 제외한 모든 지역이 다 그 밥에 그 나물이라면

현재는 여의도, 강남, 용산 이 3개의 도심지를 중심으로

도시 규모가 발전하고 커지고 있다

서울이 강남 원툴에서,

여의도 강남 용산 3툴로 변화하는 것이다.

강남 말고도 좋은 집들, 좋은 동네들이 많이 생기고 있다.

그렇다고 하더라도, 강남의 집값이 떨어진다는 말은 아니다.

수도권은 교통의 발달로 그 사이즈가 굉장히 커지고 있다.

즉, 여의도, 용산, 강남의 접근성이 변두리 경기도까지 번지고 있다는 것이다.

이 말은 경기도 변두리의 주택은 상승 수요가 있으며

서울 중심부의 상가의 상승 수요가 생긴다는 것을 의미한다.

즉, 확실한 것은 경기도 변두리의 상가는 폭락할 것이다.

변두리의 사람들마저 약속을 하고 소비하러 강남에 올 것이기 때문이다.

이럴 경우, 강남의 집값이 상승할 지 여부는 모르겠다.

아무리 교통이 발달한다고 한들 경기도 변두리는 강남의 대체재가 아니다.

강남 집값을 떨어뜨리는 요인은 용산, 여의도 부근의 공급이다.

강남에 준하는 생활 수준을 가질 수 있는 곳의 공급이 강남의 집값을 떨어뜨릴 수 있다.

또한, 건축 비용이 상승하고 있고, 자금 조달의 비용이 증가하고 있다.

즉, 아파트 신규 공급 및 착공을 위한 수지 타산이 외곽으로 갈 수록 떨어지고 있다.

여의도나 용산, 강남은 신규 착공 하겠지.

땅만 있으면

근데 앞으로 경기도 부근에서 신규 착공이 생길 지 잘 모르겠다

정부의 신도시 건설에 대한 의지가 중요하다.

그러나, 나는 앞으로 한국에서 새로운 신도시 형태의 공급은 끝났다고 생각한다.

윤석열이 아무리 신규 공급한다고 해도 쟤네 저거 다 뻥이다.

신규 공급해도 사줄 사람이 없다.

앞으로의 한국 신도시는 더 이상 생기지 않을 것이다.

성남이나 광주에 몇 개 대단지 아파트들 분양하는 정도겠지.

정리하자면, 2번 수요 공급 측면에서는 다음과 같다.

1. 교통 발달로 서울이 커지고 있다

2. 도심이 강남에서 여의도 용산으로까지 커지고 있다.

3. 반포를 제외한 오른쪽 강남은 초과 공급 상태이다. 헤게모니를 반포 및 용산, 여의도, 판교에 일부 뺏길 것 같다.

4. 앞으로의 한국에서 신도시는 없다. 착공을 하고 분양을 할 수가 없다. 경기도 신도시급 공급은 이제 끝났다.

5. 당연한 말이지만, 저출산으로 인해, 20년 뒤부터는 주택 수요가 급감한다. 20년 전까지는 주택 수요가 견고할 것으로 예상된다. 그런데 부동산의 내용연수는 어차피 40년 정도다. 

6. 그래서 결론은 전반적으로 공급은 부족하고, 수요는 많은 상태이나, 강남 말고도 좋은 도시들이 많이 생겨나고 있기에 강남은 떨어질 것이며 용산, 여의도, 반포, 판교, 광교 등은 상승할 여력이 있다.

마지막으로 2번 유동성 측면을 살펴보자.

이창용 한국은행 총재의 과제는 가계부채 줄이기라고 한다.

이창용은 자기가 금리를 올리지 못하는 이유에 대해, 가계부채가 많기 때문이라고 했다.

전형적인 비둘기파다

내 경험상, 금융 정책은 잡을 거면 확실히 해야하고

어정쩡하게 하면 아무것도 잡지 못한다.

이창용의 이러한 어정쩡한 전략은 앞으로도 한국이 상대적인 저금리 상태로 유지될 것을 알 수가 있으며,

그렇기에 한국은 앞으로도 지속적으로 환율이 오를 예정이다.

즉, 어제의 아르헨티나와 튀르키예처럼, 어제의 자국 통화가 가장 비싼 상태가 될 것이다.

그러므로, 모든 통화를 다 던지고 코인이나 달러를 사는 것이 유리하다.

한국의 어떤 정치인, 한국은행 총재도 이것을 해결할 생각이 없다.

한국은 지속적으로 원화 가치를 절하시킬 것이며,

이것에 대한 수혜는 LG이노텍, 삼성전자, SK하이닉스, 삼성전기, 현대모비스, 현대자동차 등과 같은 수출 위주의 회사에서 과실을 가져갈 것이다.

즉, 결론적으로 한국의 유동성은 매우 풍부해질 것이다.

정책적으로 줄일 생각이 없기 때문이다.

정책적 내용이 주로 원화 가치를 쓰레기로 만드는 것이 전략이기 때문이다.

원화가치를 쓰레기로 만들면, 현재 높은 집값의 하락 위험을 방지할 수 있으며

한국의 고질적인 문제점인 각종 연금 (국민연금, 공무원 연금 등)을 쓰레기로 만들 수 있기에 연금 개혁에도 도움이 되기 때문이다.

즉, 한국은 정책적으로 탐욕을 부린 투기꾼들 (부동산PF, 부동산 투기꾼, 좀비 스타트업)을 보호하기 위해 원화가치를 쓰레기로 만드는 전략을 쓴다.

그렇기에 유동성은 앞으로 더욱 더 풍부해질 것이다.

이는 부동산의 상승 압력을 끌어올린다.

다음으로, 2번 유동성 측면에서 확인하고 싶은 것이, 바로 전세제도이다.

전세제도는 진짜 정말 신기한 제도인데

전세제도야 말로 한국인들이 지능이 얼마나 높은 지 볼 수 있는 사례라고 하겠다.

한국 부동산 투기꾼들은 전세제도를 이용해서 적은 돈으로 레버리지를 수천배 끌어쓰며

자산의 수십억, 수백억, 수천억원까지 불려나갔다

전세라는 제도를 이용하면 레버리지를 수천퍼센트까지 쓸 수가 있다.

그리고 역사적으로 볼 때에 전세를 이용해서 수십 수백 수천 개의 아파트를 소유하여

서울에서 갭투를 한 사람은 언제나 성공을 하였고

재벌이 될 수 있는 기회를 얻었다.

그러나, 한편으로 이 전세는 폰지 사기와 다를 바가 없기도 하다

아랫돌 꾀어 윗돌 괴는 방식으로 정산이 되기 때문이다.

남의 돈으로 자산 가치가 무한히 늘어나는 방식이다.

이게 진짜 위험한 구조이긴 한데,

이것은 반대로 떨어질 때도 레버리지가 크게 떨어진다.

즉, 올라갈 때 수십배 수백배 먹지만

떨어질 때도 수십배 수백배 떨어진다.

그러나, 앞서 서술하였듯, 한국은 정책적으로 이창용과 같은 겁쟁이 비둘기파 및 각종 정치인들이 유동성을 풍부하게 하는 전략을 쓰고 있기 때문에

전세가 무너질 일은 낮아보이며, 전세를 통해 갭투를 하는 것은 언제나 승리자일 것으로 보인다.

실제 인구 절벽이 현실화 되어서, 아무도 폭탄을 받아줄 사람이 없어질 20년 뒤까지 말이다.

지금까지 금리와 유동성, 심리, 수요와 공급 측면에서 부동산 시장을 정리해보았다.

이게 굉장히 글이 긴데, 어쩔 수가 없다.

부동산은 정말 여러 요인들이 복잡하게 얽혀 있어서 그렇다.

나도 글을 쓰면서 정리하기도 한다.

위의 내용을 요약해보면 아래와 같다.

한국인들에게 있어서 부동산은 하나의 명품 소비와도 같다. 따라서 상급지 부동산의 소비 수요는 줄어들 지 않을 것이다. 그럼에도 불구하고, 현재의 집값은 거품이 맞다. 전세 제도를 통해 서로가 폭탄 돌리기를 하고 있다.

이 폭탄이 터지는 것을 막기 위해 정치화된 한국은행과 정치인은 유동성을 풍부하게 하는 전략을 쓴다. 환율이 오르고 다른 나라와 많은 금리차가 발생하는 것을 방치한다. 이런 전략은 다시 부동산을 상승시킨다.

그러나, 구조적으로 한국의 인구는 감소 중에 있다. 현재는 가구수의 증가와 높은 지능과 소비력, 허영심의 90년대생의 수요로 인해 단기적으로는 공급 부족과 수요 과잉을 받고 있는 중이나, 언젠가는 이 폭탄이 터질 것으로 예상된다.

다만, 그 폭탄이 터지기 전까지 한국의 부동산, 특히 서울의 집값은 지속적으로, 단기적으로 상승이 예상된다. 즉, 단기 상승 및 중장기 폭락이 예상되는 시장이 한국의 부동산 시장이다. 한국에서 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 마켓 타이밍을 잘 잡아서, 트레이딩을 해야한다.

향후 10년~20년 동안 서울 집값이 오를 것으로 예상되나, 내 예상이 틀렸을 수도 있다. 20년 뒤에는 아무도 관심을 갖지 않을 정도로 폭락할 것이다. 다만, 반포 여의도 강남 용산 등 핵심 지역에 대한 수요는 인구 감소에도 견고할 것으로 예상된다.

부동산은 트레이딩으로 접근해야 하나, 확실하게 접근할 수 있는 자산도 있다. 원화가치는 필연적으로 지속적으로 떨어진다. 부동산 거품이 터지는 것을 위해서라도 떨어져야 하며, 각종 연금 가치를 쓰레기로 만들기 위해서라도 떨어져야 한다. 정치인들은 전략적으로 원화가치를 떨어뜨리는 전략을 쓴다.

고환율이 고착화 됨에 따라, 수출 기반의 회사들은 아주 큰 수혜를 입을 것으로 예상되나 주식 투자에는 유의해야 한다. 쪼개기 상장 및 대주주의 비용 빼먹기 등으로 주주가치가 훼손되는 상태가 지속될 것으로 예상된다.

오를 것이라고 예상되는 것

1. 달러 가치

2. 환율

3. 용산, 여의도, 반포 등 신규 강남 대체제

4. 수출 위주 기업 주가 (재벌 대주주가 돈을 빼먹지 않는다면)

5. 건물 공사비

6. 물가

유지할 것이라고 예상되는 것

1. 강남 집값

2. 집값 투기 및 소비 심리

3. 서울 핵심지의 수요 (인구 감소의 감소분 만큼을 허영심 소비 심리가 충족)

떨어질 것이라고 예상되는 것

1. 강남과 신규 서울 핵심 지역을 제외한 한국의 모든 부동산

2. 원화가치

3. 연금가치 (국민연금 가치 등)

4. 인구 및 주거 전반적인 수요

5. 주택 신규 공급

6. 인구

7. 한국 경제

8. 한글