부동산 미분양 아파트, 다시 보자 효자였다

부동산 미분양 아파트, 다시 보자 효자였다

부동싼꿈나무 2 976 04.19 23:49

안녕하세요^.^


0rich에 글을 처음 써봅니다. 부동싼꿈나무입니다.


퀀트쟁이님 글 보면서, 저도 제가 아는 부동산 관련 글 좀 써보고 싶어서 이렇게 한 자 적어봅니다.


먼저 다들 관심 많은 서울 아파트에 대해서 말씀드리려구 합니다. 분양받기 어려운 것은 알지만, 그래도 미분양이 가끔 뜨기도 하죠. 하지만 이 때 다들 관심을 많이 가지지는 않습니다. 안 팔리는 데는 이유가 있다! 이러면서요.


하지만 제가 오늘 말씀드릴 내용은 그런 저평가 받은 아파트들도 결국은 오른다는 점입니다. 


특히 강남에 비해 큰 주목을 받지 못했던 서울 지역구의 반전이 곳곳에서 포착되고 있습니다. 출퇴근이 용이한 주요 역세권 위주로 서울 도심 근접 아파트들이 분양가보다 2배 이상 높은 금액에 거래되고 있는데요.


미분양의 설움을 벗고 지금은 분양가 대비 2배 뛴 대표 비(非)강남 아파트 TOP 3를 찾아봤습니다. 저평가 받았던 매물을 찾아 FIRE를 위한 투자하기 위한 선택! 매력을 지닌 아파트 단지는 어디인지, 어떤 장점을 지니고 있는지 살펴보겠습니다.



1. 한 때는 공사 중단, 이제는 매매하려면 대출금도 빠듯한 목동 힐스테이트!


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미분양, 공사 중단 사태로 진퇴양난에 빠졌던 아파트가 있습니다. 그 주인공은 서울시 양천구 신정동에 위치한 목동 힐스테이트입니다. 신정4구역을 재개발하여 지은 이 아파트는 2014년 분양 당시 일반분양 425가구 중 70가구만 분양돼 심각한 미분양 상태였습니다. 지하철 2호선 지선 입지에 목동 신시가지 바로 옆이지만 행정구역상 신정동으로 목동 초등학교 학군 공유도 불가했기 때문이죠.


거기에 공사 중단 사태까지 벌어져 더욱 난감한 상황이었습니다. 이에 건설사는 3.3㎡당 2,200만원 수준이었던 분양가를 3.3㎡당 1,750만~1,850만원으로 할인해 미분양 물량을 해소했습니다. 그렇다면, 온갖 고난을 겪었던 목동 힐스테이트 아파트의 현주소는 어떨까요?


이 아파트 전용면적 84㎡의 경우, 분양가는 6억9,000만원이었지만, KB부동산에 따르면 현재 시세(2020.04.17 기준)는 일반 평균가 기준 14억4,500만원입니다. 하위 평균가 13억6,500만원에서 상위 15억2,000만원대에 시세가 형성되어 있습니다. 분양가에 비해 시세가 2배 이상 오른 것입니다.


이는 단지기 위치한 목동이 정부의 부동산 규제로 재개발, 재건축이 더디게 진행되고 있어 신축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다는 점이 영향을 준 것으로 보입니다. 또한 마곡이나 여의도 등의 업무지구로 출퇴근이 편한 위치라는 점도 시세 상승에 한 몫을 했다고 보입니다.


실제 목동 힐스테이트는 1,081세대로 구성되어 있는 대단지이고, 지하철 2호선 신정네거리역과 도보 5분 거리에 위치한 역세권 아파트로 여의도나 마곡, 서울 도심으로의 이동이 편리합니다. 


이제는 파죽지세로 올라온 매매 가격을 저평가 당시에 알았다면, 우리의 FIRE는 조금 진척되었을까요? 부동산 규제는 날이 갈수록 심해지고, 경기는 매번 어려워지는 점을 고려하면 빠른 판단으로 어떻게 해서라도 사는 게 현명하지 않을까 싶습니다.



2. 묻고 트리플로 가!! 분양가 3배를 넘기며 급상승하는 래미안 크레시티


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분양 당시 미분양을 기록했던 곳은 아니지만, 현재 시세가 분양가의 3배를 넘는 아파트 단지가 있습니다. 서울시 동대문구 전농동에 위치한 래미안 크레시티입니다. 이 단지는 2011년에 분양했는데요. 분양 당시 전용면적 84㎡ 분양가가 4억7,900만원이었습니다. 4억원대였던 분양가는 현재 어떤 변화를 보이고 있을까요?


네이버 실거래가에 따르면 래미안 크레시티 전용면적 84㎡의 매매 시세는 11억3,000만~12억4,500만원 선에 형성되어 있습니다. 분양가보다 3배 이상 상승된 것이죠. 그렇다면, 래미안크레시티의 시세 상승 원인은 무엇일까요?


단지가 위치한 동대문구 전농동은 지하철 1호선·경의중앙선·고속철도 노선 모두를 이용할 수 있는 청량리역과 인접한 위치에 있습니다. 도심 접근성도 좋습니다. 특히, 청량리역은 GTX 노선 개통도 예정돼 있어 래미안 크레시티 아파트의 교통 편의성이 앞으로 더 인정받을 것으로 예상됩니다. 역시 예전이나 지금이나, 사람이 흐르는 곳에 돈이 흐른다는 말이 맞는 것 같습니다.



3. 미분양도 레트로 시대! 미분양 아파트 재평가 1호, 서울역 센트럴자이


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대기업, 금융사, 여러 관공서가 모여있는 서울 중구의 중심 서울역에도 미분양 아파트가 있었습니다. 서울 도심 직주근접 지역임에도 불

구하고 미분양을 기록했던 곳은 서울역 센트럴자이 아파트인데요.


서울역 센트럴자이가 위치한 만리동은 서울역 주변 지역으로 아파트 분양 당시 주변 지역 환경이 서울 도심임에도 불구하고 낙후된 곳이라는 인식이 강했습니다. 서울역 주변 환경에 대한 부정적인 인식이 강해 결국 서울역 센트럴자이는 미분양이 됐었죠.


하지만 이는 이제 옛말입니다. 전용면적 84㎡의 분양가가 6억9,000만원이었던 서울역 센트럴자이 아파트의 현재 시세는 어떨까요? 이 단지 전용면적 84㎡의 현재 매매 시세는 12억2,500만~14억500만원입니다. 분양가보다 2배나 시세가 올랐습니다.


이는 서울역 주변 환경 개선에 큰 힘이라고 볼 수 있습니다. 서울시가 폐쇄됐던 서울역 고가차로를 ‘서울로7017’이라는 공원 시설로 만들면서 어두웠던 만리동은 '핫플레이스'로 새롭게 등극했습니다. 또한, 서울역 센트럴자이는 서울 교통의 중심인 서울역의 편리함까지 갖추고 있어 분양가보다 시세가 2배로 뛴 것으로 보입니다.


이렇든 저희가 놓쳤던 매물들이 결국은 FIRE의 큰 역할을 하는 것 보면, 인생 알 수는 없지만 힌트는 있는 것 같습니다. 다음 기회에는 모두가 다 잡을 수 있도록 저도 노력하겠습니다.

미숙한 글 읽어주셔서 고맙습니다 ^.6 화이팅 ;;

Comments

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 서울역 사는 데 센트럴자이 미분양이었군요 ㅋㅋㅋㅋㅋ 거의 궁전이라고 생각했었는데 ㄷㄷㄷ 그런 아픔이 있었었군요 ㅠㅠㅠㅠ 그걸 샀다라면.... ㅠㅠㅠㅠㅠ 흑흑 ㅠㅠㅠ
미분양이어도 현금이 없다는 게 함정....
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