꼬마빌딩도 주식처럼 거래할 수 있다?! 리츠 말고 부동산 수익증권 하는법

꼬마빌딩도 주식처럼 거래할 수 있다?! 리츠 말고 부동산 수익증권 하는법

부동싼꿈나무 1 957 04.25 13:10

안녕하세요~ 지난번에 부동산 공동명의가 왜 위험할 수 있는지 말씀드렸습니다.


사실 이런 경우는 너무 주위에 쉽게 찾아볼 수 있어서 여기 분들은 조심했으면 하는 마음에 말씀드렸습니다ㅋ


이번에는 안전하고 현명하게 부동산 투자할 수 있는 법에 대해 말씀드리려고 합니다.


다들 리츠(Reits)는 주식 하시면 들어보셨을 수도 있습니다. 증권사에서 건물을 담보로 수익증권을 만드는 것인데요


오늘 말씀드리려고 하는 것은 카사(kasa)라는 회사에서 일반 부동산을 1금융권을 통해 수익증권 내는 부동산 거래소? 같은 개념입니다.


뭐 제가 카사에서 나온 알바생은 전혀 아니고, 정말 제도적으로 얼마나 성숙해졌는지 감탄하다고 공유드리고 싶어서 올립니다.


그럼 이제 하나 씩 알아볼까요?


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오피스 빌딩 등의 상업용 부동산은 지속적으로 그 가치가 올라갑니다. 2001년부터 작년까지 연간 서울 오피스 매매지수 상승률은 평균 7.0%였습니다. 즉, 최근 19년간 연평균 7.0%씩 상업용 부동산의 가치가 올라갔습니다.


 
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그에 따라 부동산에 투자하는 펀드는 계속 증가해 약 101조에 이릅니다. 그런데 우리는 여기에 투자하고 있을까요? 부동산펀드나 리츠는 사모가 대부분이며, 극히 일부 자산가를 제외한 대다수의 국민들은 상업용 부동산에 투자할 기회가 적습니다.


또한, 부동산펀드는 길게 9년까지 처분이 불가하고, 공모 리츠의 경우, 대형 빌딩에 한정되어 있습니다. 카사는 이런 부동산 시장의 맹점을 파고들어 일반 투자자들의 부동산 투자 진입 장벽을 낮춰, 누구나 언제든지 소액으로도 투자할 수 있는 ‘카사’ 서비스를 준비중입니다. 확실히 이렇게 되다면 주식할 돈으로 훨씬 안전자산인 부동산에 투자할 수 있고, FIRE를 위한 자산 계획을 수립할 때에도 훨씬 수월할 것으로 기대됩니다.

 

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그렇다면 기술적으로 어떻게 가능할까요? 카사는 블록체인 기반 플랫폼을 통해 건물의 증권을 디지털화한 디지털 수익증권(Digital Asset Backed Securities, DABS)을 거래하는 방식으로, 언제든지 원할 때 이를 사고 팔며 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. DABS는 부동산의 자산유동화증권(Asset Backed Securities, ABS)을 디지털화 한 것으로 부동산 수익증권의 공유지분 성격을 갖습니다. 


쉽게 설명하면 카사는 기존의 부동산 투자 방식처럼 건물을 통째로 사고 파는 것이 아닌, 건물의 지분을 나누어 소유하며 언제든지 원할 때 사고 팔 수 있는 부동산 ‘주식’을 거래하는 서비스입니다. 그래서 이제 기관 투자자나 자산가가 아니더라도 개인이 가진 투자금만큼 좋은 상업용 부동산에 투자할 수 있는 새로운 기회가 열린 것입니다.

 


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이렇게 되면 지난번에 말씀드렸던 부동산 공동투자의 위험도 줄일 수 있으며, 건물이 팔릴 때까지 기다리지 않아도 원할 때 바로 현금화할 수 있는 엄청난 장점이 있습니다. 결국 이런 관점은 작은 돈을 작지 않게 보는 법, 작은 불씨로 FIRE를 하는 우리의 취지와 부합합니다. 


그럼 수익은 어디서 발생할까요?


먼저 투자자는, 본인이 소유하고 있는 DABS를 통해 투자하고 있는 상업용 부동산에서 임대수익을 얻을 수 있습니다. 임대수익은 매 3개월마다 주주가 배당을 받는 것과 같이 정기적으로 지급됩니다. 그리고 DABS를 처분하면서 건물의 가치 변동에 따른 시세차익 또한 별도로 얻을 수 있습니다. 건물의 가치가 올라가면 DABS의 가격에도 반영되기 때문에 주식처럼 시세차익을 얻을 수 있습니다. 결국 안정적인 고배당 주식 효과를 부동산에서 얻는 것이죠. 예아 FIRE


그런데 진짜 제가 돈이 많다면, kasa 서비스를 운영하는 카사코리아 회사에 지분을 투자하고 싶습니다. 현재 자산 유동화에 참가하는 은행 및 자산평가회사가 KB국민은행, 하나은행, 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁입니다. 솔직히 스타트업이 이런 제 1금융권 및 공기업 수준에게 인정받고 유동화를 하는 게 절대 쉽지 않습니다. 그래서 오히려 이들의 영향력이 기대되고 앞으로의 부동산 시장에 매우 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 




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