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안녕하세요
전·월세 계약할 때 등기사항전부증명서 확인하라는 얘기 들어보신 적 있으신가요?
등기사항전부증명서를 살펴보면 중요한 부동산 용어가 있습니다.
바로 저당권과 근저당권인데요.
두 용어의 의미에 대해 살펴보겠습니다.
※ 민법에 명시된 저당권과 근저당권의 정의부터 확인해보겠습니다.
민법 제356조 (저당권의 내용)
저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고
채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여
다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리 가 있다.
민법 제357조 (근저당)
① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다.
이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.
바로 이해하긴 어려운데요
다시 한 번 짚어보겠습니다!
저당권이란?
채권자(은행)가 돈을 빌려주는 대신, 채무자의 부동산을 담보로
다른 후순위 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 권리
대출금을 상환하지 못할 경우
: 대출금에 상응하는 만큼의 부동산에 대한 권리가 은행으로 넘어가게 되며,
은 행이 저당권자로서 A씨의 대출금 상환이 이뤄지지 않았을 때
부동산(집)의 경매를 청구할 수 있습니다.
근저당권이란?
기본 개념은 저당권과 동일하며,
장래에 발생할 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄되는 저당권
근저당권은 왜 채권최고액이 포함될까?
채권자는 채권액의 변동 상황을 고려해 처음 돈을 빌려줄 때부터
실제 채권액 보다 10~20% 높은 금액인 ‘채권최고액’을 둡니다.
이자를 연체하여 채권액이 증가하더라도, 채권자가 다시 저당권을 설정하지 않아도 되는 편의성이 있어 근저당권이 많이 설정되고 있습니다.
Ex) 부동산을 담보로 1억을 대출 받는 경우, 채권최고액으로 대출금의 120%인 1억 2천만원이 설정됩니다.
Q. 만약 (근)저당권이 설정되어 있는 집에 입주 했는데
집주인이 대출금을 상환하지 못했다면?
A.집 주인이 대출금을 상환하지 못하면
(근)저당권자는 집을 경매에 내놓을 수 있습니다.
경매에 넘어가면 통상 선순위에 있는 (근)저당권자가 먼저 낙찰금을 가져가고
남은 돈을 세입자에게 돌려줍니다.
* 전셋집의 부채비율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높아져
세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생할 수 있으니 조심해야 합니다.
전월세 계약시 반드시 등기사항전부 증명서 을구를 확인하셔서 근저당 설정 여부를 확인 하세요!
출처 : 네이버 시리즈 e분양
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