안녕하세요 ^^

부동산 투자는 거래 금액이 큰 만큼 신중해야 하는 영역입니다. 미리 투자 안목을 기르는 것이 중요한데요.

부동산 붐으로 인해 투자에 대한 유입은 늘었으나 투자 원칙에 대한 이해도는 낮은 경우가 많습니다.

지식을 가지고 있다면 시장 상승에 편승한 이익 뿐만 아니라 시장 하락에 따른 손실도 피해갈 수 있겠죠

그래서 오늘은 3가지 원칙을 소개해 드릴게요 !

1. 저평가 여부를 판단하는 안목 키우기

부동산 투자를 어렵게 생각하는 경우가 많지만, 투자 원리만 놓고 보면 주식과 다를 바가 없습니다.

실제 가치보다 저평가 된 매물을 사서 가격이 오르면 파는 것이죠.

실제 가치보다 저렴하게 산다면 시장이 하락세로 들어서도 마진이 확보됩니다.

즉, 저평가 된 매물을 매입하는 것이 잃지 않는 투자의 첫번 째 원칙입니다.

도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 에서는 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 저렴하다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는다는 것을 강조합니다.

부동산 저평가 여부를 따지려면 부동산의 입지와 가격이 중요합니다

그중에서도 가격은 공개된 정보이기 때문에 가치를 결정하는 입지를 평가하는 안목이 필요한데요.

부동산 입지의 판단 기준은 교통, 정주 환경, 학군, 상권 등이 있습니다.

거래하려는 부동산의 수준을 평가하기 위해서는 비교가 필수입니다

비교 대상이 많을수록 좋은 판단을 내릴 수 있겠죠?

Ex) A지역이 B지역보다 강남과 근접하고 도시의 규모나 거주 환경이 우위에 있는데 두 지역의 가격이 비슷하다면, A지역은 저평가 된 것으로 분석할 수 있습니다.

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2. 국내 부동산 전세가율 활용

부동산 전세 제도가 우리나라에만 있다는 사실 알고 계셨나요?

전세가율을 활용하면 국내 부동산 시장에서 시세차익형 전세 투자를 할 수 있습니다.

전세가율 = 부동산 매매 가격에 대한 전세 가격의 비율

시세 차익형 전세 투자 시에는 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건에 투자하는 것이 좋습니다.

전세가율은 부동산 가격의 하락 방지선 역할을 합니다

부동산 시장이 하락세에 있어 매매가가 떨어지면 -> 수요자는 매매가 아닌 전세를 선택 -> 전세수요가 늘어나니 전세가가 높게 유지 됩니다

일반적으로 전세가는 매매가보다 낮은 가격으로 형성되기 때문에 전세가의 긴장이 부동산 매매가의 하락을 방지합니다. 따라서 매매가가 하락하더라도 내가 잃는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금입니다.

* 대체수요가 풍부한 수도권과 다르게 지방 매물의 경우, 수요층은 두껍지 않은데 공급량이 많아 전세가보다 매매가가 낮은 경우도 많기 때문에 주의가 필요합니다.

두가지 팁을 종합하면 여러 지역의 물건과 비교하여 저평가 된 곳 중 전세가율이 높아 투자금이 적고 리스크가 적은 매물을 구할 수 있습니다.

3. 현금 유동성과 자금력 확보

리스크가 적은 곳을 택하는 것도 정말 중요한 사항입니다.

시세 차익형 전세 투자의 경우 불안정한 시장 상황에서는 전세가가 전보다 하락하는 상황이 나타나는 것이 위험 요소인데요. 이 경우 전세를 갱신 할 때, 오히려 투자자가 하락금을 충당해야 합니다. 하락금만큼의 현금이 없을 때에는 보증금 반환 문제로 임차인과 분쟁에 휩싸일 수 있습니다. 결국 좋은 자산을 처분하는 손실을 보게 되겠죠 ㅠㅠ

부동산 시장이 갑자기 변동할 수도 있고.. 찾아오는 위기 상황에 대처하려면 투자해놓은 부동산만 믿고 있어서는 안됩니다. 현금 유동성을 확보해야 합니다. 당장 통장에 있는 현금이 아니더라도, 마이너스 통장이나 대출 등의 여력이 있어야합니다. 매도를 통해 현금화가 가능한 투자 건물을 확보하는 것도 좋습니다.

처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 곳에 투자하는 것이 best겠죠. 직장과 교통, 학군 등 실수요자가 선호하는 곳이 안전합니다.

출처 : 이베스트 투자증권 블로그