가족간의 부동산 거래시 유의사항 (증여,양도)

6 안소연 2 5,897 2021.03.30 15:49

안녕하세요

지난 2012년 5.5만건이었던 주택 증여 거래 숫자가 2020년에는 3배에 가까운 15.2만건이라고 합니다. 특히 2020년 하반기에 9.2만건으로 최대 증가하였다고 하네요

증여는 민법에서 규정된 거래의 하나로서 불법은 아니지만 그 과정에서 편법과 허위 내용으로 증여세 등을 탈루하는 경우가 있어 세무조사에 착수하였다고 합니다. 특히 부담부증여와 고가 또는 저가 양수도를 통한 사례가 많습니다.

오늘은 부동산 양도 또는 증여에 있어서 관련 규정과 국세청의 세무조사 사례를 살펴보도록 할게요!

저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여

1. 특수관계인 사이의 거래

부자 지간 등 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (상속세및증여세법 제35조 제1항)

2. 특수관계가 아닌 사이의 거래

특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 30% 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 3억원을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (상속세및증여세법 제35조 제2항)

고가 양수 또는 저가 양도에 따른 부당행위계산 부인

거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래가 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 시가로 계산할 수 있다. (소득세법 제101조 제1항)

표1 <특수관계자 사이 거래의 세목별 요약>

시가보다 저렴하게 양도하는 경우 양도자에게는 소득세법의 부당행위계산부인 규정이 적용되어 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과하게 되며, 양수자에게는 상속세및증여세법에 의하여 증여세가 추가로 부과될 수 있으므로 주의를 요한다.

부담부증여를 활용한 절세 시 유의사항

서두에 살펴본 바와 같이 다주택보유자에 대한 각종 보유세 및 거래세의 중과로 주택의 양도를 유도하려는 정부의 방침과 달리 증여를 통한 주택 숫자의 분산이 크게 발생하고 있다.

증여라는 것은 무상으로 재산을 이전하는 것인데 그 재산에 담보된 보증금이나 대출금 등을 수증자가 부담하는 것으로 부담부증여라 하며, 부담된 채무에 대해서는 증여세는 부과되지 않으나 양도소득세 등이 부과된다.

그러나 그 부담부증여를 받은 채무가 증여자가 사용한 채무가 아니거나 또는 그 채무를 나중에 증여자가 변제하거나 또는 실제로 존재하지 않는 채무인 경우 그 채무액을 증여가액에 포함하여 증여세를 다시 부과하게 된다. 그 과장에서 신고불성실 가산세 등의 추가 부담이 크게 발생할 수 있다.

따라서 부담부증여를 통하여 증여세를 절감하기 위해서는 부담부증여에 대한 약정 및 대출금 등의 경우 원리금 상환을 수증자가 자신의 소득으로 변제하였음을 입증할 수 있도록 준비하여야 한다. 아울러 부담부증여로 인한 증여세 절감액과 부담부증여를 양도로 보므로 이로 인한 양도소득세와 지방소득세의 증가액을 비교하여야 할 것이다.

특히 금전소비대차를 하는 경우 약정서의 소급 작성의 의심을 받지 않으려면 공증을 하는 것이 좋으며 적어도 확정일자를 받고 그 내용대로 이자 등을 계좌이체를 통하여 적극적으로 대응할 필요가 있다.

사례 1 (부담부증여를 인정한 경우)

직계존비속간의 부담부증여시 부담부 증여계약을 하지 아니하고, 수증자가 변제할 능력이 없다고 보아 부담부 증여를 인정하지 아니한 처분의 당부. 이 사건의 경우 부담부채무의 변제능력은 별개로 하고 채무를 부담부증여로 보고 증여세 과세대상에 제외하여야 한다는 결정(심사98-16(1998.02.27))

사례 2 (부담부증여를 인정하지 않은 경우)

부, 자간의 부담부증여계약서상 인수채무에 대해 당해 부동산을 증여 받은 이후에 이자지급 등의 관리ㆍ상환사실 입증 안되므로 ‘부담부증여’로 볼 수 없음. (국심 2001 서 2335(2001.11.17))

사례 3 (부담부증여를 인정하지 않은 경우)

자녀가 父로부터 고가의 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 父의 금융채무를 인수하였다고 신고하였으나, 채무 상환 내역에 대한 부채사후관리를 실시한 결과, 증여받은 이후에도 금융채무와 관련된 이자 및 원금을 父가 계속 상환한 사실 확인(국세청 보도자료 2021.02.02)

사례4 (임대보증금을 대리 상환한 경우)

30대 주부가 남편으로부터 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 거주하는 임차인의 보증금을 승계하였다고 신고하여 이후 부채사후관리를 실시한 결과, -증여 이후 임대차계약을 전세에서 월세로 변경하는 과정에서 임대보증금을 남편이 대리 상환한 사실을 확인(국세청 보도자료 2021.02.02)

0
0