2.4 부동산 대책 이후

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2.4 부동산 대책 이후

6 안소연 0 3,809 2021.04.07 15:51

최근 금융시장의 가파른 상승세에도 불구하고 여전히 주택시장 상승세는 뜨겁습니다. 지난해 주택매매거래는 주택거래량 조사 이래 최대치를 기록했는데요. KB경영연구소에 따르면 2020년 주택매매거래는 약 128만 건으로 조사가 시작된 2006년 이후 최대치를 기록했습니다.

 

분양시장의 호조로 미분양아파트 역시 19,005호를 기록하며 지난 20026월 이후 처음으로 2만호 미만으로 떨어지는 등 감소세를 지속하고 있습니다.

 

 

이에 정부는 지난 4일 이른바 '공급 충격'이라는 2.4 부동산 대책을 발표했는데요.

먼저 2.4 부동산 대책이 무엇인지 정리해 보겠습니다.

 

 

836천호 공급투기 억제 목적 '현금청산' 효과는?

 

2.4 공급대책의 핵심은 수도권에 30만호, 전국적으로 83만 호의 주택을 공급하겠다는 계획입니다. 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업 등 공공의 주도로 재건축과 재개발 사업을 활성화하기 위해 정비사업 기간을 단축하고 공급을 늘리는 것인데요.

 

정부는 서울에서 노후 요건 등을 충족한 222개 구역을 공공참여 우선 추진 검토구역으로 선정한다고 밝혔습니다. 사업지역이 발표되지 않은 만큼 기존의 뉴타운 해제구역 등이 후보지로 거론되고 있는데, 문제는 투기 세력을 막기 위해 발표 시점인 24일 이후의 신규 주택 매수자는 현금 청산된다는 점입니다.

 

 

현금 청산 불안감이 시장의 매수세를 억제할 것이라고 본 건데요. 그렇다면 시장의 반응은 어떨까요? 현재까진 변화가 미미하다는 게 대다수의 조사 결과입니다. 물론 가팔랐던 상승세가 정책 발표 이후 보름여 만에 소폭 둔화되기는 했는데요.

 

19부동산 114에 따르면 2월 셋째 주 서울의 아파트 매매가격은 0.14% 올라 지난주보다 상승폭이 0.03%p 줄었습니다. 전세 시장도 몇몇 지역에서 상승폭이 일부 둔화되긴 했지만 오름폭 자체는 크게 나타났습니다.

 

 

상승폭 둔화의 원인은 설 연휴 비수기와 매도, 매수자들의 관망세가 맞물린 것으로 분석되고 있습니다. 전문가들도 실제 시장에서 공급에 대한 '기대감'은 있지만 체감은 잘 되지 않는다는 견해를 주로 내놓고 있습니다.

 

 

 

재건축·재개발 정비사업 탄력 지역 상승여전한 매수심리

 

특히 이번 공급대책에도 매수 심리는 여전히 크다는 분석입니다.

 

전반적으로 공급 대상 지역과 구체적 시기 등이 나타나지 않은데다 전월세 시장의 매물 부족과 가격 불안 현상 등이 내 집 마련의 의지를 쉽게 꺾지는 못하고 있는 것으로 드러났습니다.

 

 

사업성이 높아 민간 주도의 사업이 속도를 내고 있는 재건축과 재개발 단지들은 오히려 상승세를 보이기도 하는데요. 서울 압구정 아파트 재건축 추진 단지들은 조합 설립에 속도를 내면서 실거래 기준 5개월 만에 6억 원 가까이 상승한 물량이 나타나기도 했습니다. 조합 설립 이전 매수해 입주권을 받기 위한 수요로 이 지역 매물은 그야말로 '품귀' 현상을 빚고 있기도 합니다.

 

 

안전진단을 통과한 목동 재건축 단지인 목동신시가지도 지난달 계속 신고가를 경신하고, 안전진단에 돌입하고 있는 여의도 재건축 단지도 덩달아 가격이 초강세를 기록하고 있습니다.

 

 

공공 주도 정비 사업 추진 가능성은?

 

그렇다면 공공 주도의 재건축·재개발 사업이 얼마나 탄력을 받을지가 향후 주택시장의 흐름을 가늠하는 데 관건이 될 전망인데요.

 

 

정부는 공공 주도의 재건축 사업 단지에 초과이익환수제 배제 등의 인센티브를 주는 방안 등을 마련했지만 실제로는 공공 직접시행에 대한 거부감이 토지주들이나 조합들 사이에서 크다는 지적입니다. 공공 형태로 개발된 주택들이 민간 개발 방식의 주택보다 상품성이나 자산 가치가 떨어질 것으로 예상하기 때문인데요. 벌써부터 재건축 단지에서는 공공 직접시행을 반대하는 플래카드들이 걸리고 있습니다. 구체적인 후보지가 드러나더라도 시장과 정부 정책의 이견이 좁혀지는 것이 중요해 보입니다.

 

 

다만 재건축 사업의 추진이 지지부진한 경기권 등에서는 공공 개발 방식을 받아들일 가능성도 있어 긍정적으로 매수를 검토할 만한 요소들이 일부 엿보이기도 합니다.

 

 

 

서울 제외한 수도권 등 전국 투자 전망은?

 

정부는 공공 주도의 개발 외에도 신규택지 263,000호를 공급하는 내용의 공공택지 개발 대책도 내놨습니다. 홍남기 경제부총리는 상반기 내에 이번 대책에 포함된 25만 호의 신규 공공택지를 발표하겠다고 밝혔는데요.

 

 

유력한 후보지로 거론되고 있는 GTX(수도권광역급행철도) 노선이나 과거 신도시 지역으로 검토됐던 김포 고촌, 고양 원흥 등은 벌써부터 토지 매물 문의가 늘어나고 있다는 뉴스를 볼 수 있습니다.

 

 

하지만 후보지가 아직 발표되지 않은 만큼 실수요자들이 이번 대책의 대상 지역에 관심을 둘지, 아니면 이미 발표된 3기 신도시의 사전 청약에 나설지는 상반기 내에 나오게 될 후속 계획들을 좀 더 기다려보고 결정하는 전략이 필요해 보입니다.

 

 

 

 

양도세 중과세율·종부세 인상 등에도 '거래절벽'

 

매수 시기와 매물을 결정하는 데에는 올해부터 달라진 부동산 제도 역시 살펴봐야겠습니다.

 

올해부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상되며 2주택 이상 소유자의 종부세율은 더 높아집니다. 때문에 과세기준일인 61일 전 종부세 부담이 커진 다주택자들이 주택 처분에 나설 것으로 분석돼 왔는데요.

 

 

마찬가지로 다주택자들이 주택을 팔 때 양도소득세 중과세율이 인상되는 시기 역시 오는 6월이라 5월 말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상됐습니다.

 

 

하지만 지금 주택시장에는 매물 부족으로 거래량이 뚝 끊긴 현상이 나타나고 있는데요. 국토교통부는 올해 1월 전국 주택 거래량이 9679건으로 지난해 같은 기간보다 10.5% 감소했다고 21일 밝혔습니다.

 

 

 

특히 거래량은 지방보다 수도권에서 더 감소한 것으로 드러났는데요.

 

일부 다주택자들은 조정대상지역인 곳에서 61일 전에 주택을 팔아야 하는데 거래가 안되니 어려움을 겪고 있기도 합니다. 이러한 양도세 절세 매물이 집을 빨리 사야하는 실수요자들에게는 눈여겨봐야할 대상으로 여겨집니다.

 

 

한편 최근 30대들의 '패닉 바잉'이 시장의 가수요에 영향을 미치는 주요 요인으로 분석되고 있는데요. 당장 집이 필요하지 않은 경우 주택 가격이 최근 급등한 면을 감안해 보수적으로 접근해야 한다는 분석도 일각에서 제기되고 있습니다.

 

 

지금까지 설명했듯 2.4 부동산 공급 대책은 전례 없는 파격적인 정책으로 평가되고 있지만 아직 그 실행 가능성에 대한 전망은 낙관적이지만은 않습니다. 공급량이 주택 가격에 영향을 미치는 주요한 영향이기는 하지만 절대적이지는 않고, 시장과의 '합의'가 무엇보다 중요하다는게 지배적인 분석이기 때문이죠.

 

 

여전히 '집을 사야할까, 말아야할까?' 고민이 되는 시기입니다. 패닉 바잉이란 말이 등장할 만큼 '혼돈의 카오스'인 현재의 부동산 시장. 현명한 판단을 위해 올 상반기 정책과 시장의 흐름을 면밀히 지켜보시기 바랍니다.

 


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