조정대상지역 분양권 양도세 취득세

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조정대상지역 분양권 양도세 취득세

5 스마일총총 0 2,720 2021.04.07 17:40



2021년부터 많은 세금의 변화가 있습니다.

작년에는 취득세의 변화가 있었습니다조정지역이냐 아니냐에 따라서도 많은 변화가 있었지만 올해에는 양도세에 관한 변화가 생겼는데요예전에는 있지 않던 분양권이 올해부터는 분양권을 주택으로 간주되어서 세법개정과 함께 양도시세율에도 많은 변화가 생겼습니다.

이번에는 조정대상지역 지정되었을때 분양권 세금 관련 양도세,취득세를 정리해보겠습니다.

조정대상지역 분양권 양도세.취득세 계산하는 방법

2021 1 1일이후 취득하는 분양권

양도소득세 계산시에는 주택으로 간주하게 되어 주택수에 포함되어집니다.

만약에 1가구 1주택자가 2021 1 1 이후에 분양권을 취득하게  경우에는 1가구 2주택이 됩니다.

■ 양도세 비과세 받는방법

아무래도 양도세를 비과세를 받기 위한 방법을 모색을 많이 할것 같습니다.

주택 양도시 비과세를 받을려면 非조정지역 2년보유 조정대상지역 2년거주 요건을 만족해야 비과세를 받을수 있습니다.

만약에 非조정대상역 → 조정대상지역으로 지정될때에는 어떻게 될까요?

정말 날벼락같은 일이 조정지역이 되었을경우입니다전국적으로 규제가  지역이 많을것 같습니다.


만약에 조정대상지역 지정이 되기전에 취득한 분양권의 경우에는 어떻게 될까요?

조정대상지역 지정이 되기전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙이 되는경우라면 해당 거주자가 속한가구가 계약금 지급일 현재 주택을 소유하지 않는 경우에는 거주요건이 필요하지 않습니다.

쉽게 정리하자면 무주택자가 조정대상지역 공고일 전에 매매 계약을 하였다면 보유만 해도 비과세가 됩니다.

만약에 분양권을 매수를 했는데  매수한 분양권의 지역이 조정대상지역이 된다면 동일하게 무주택이라면 2년만 보유해도 비과세 혜택을 동일하게 보실수 있습니다.

■ 조정대상지역 취득세 계산방법

조정대상지역 지정전 취득한 분양권일 경우에는 취득세는 부과가 되지 않습니다분양권 자체는 주택이 아니라 주택을취득할수 있는 권리이기에 취득세가 별도로 부과가 되지 않습니다.그렇지만 입주시에는 주택으로서 취등록세를 계산하여 납부하게 되어있습니다.

■ 조정대상지역 취득세 중과세율

​2020 8 12 이후 취득하는 분양권의 경우 취득세 계산시 주택수 포함

그렇다면 취득한 분양권이 준공이 되는 시점 취득세를 낼때 기준일이 어떻게 될까요?

분양권의 취득시점이 부과일이 기준이 됩니다분양권 계약당시의 주택수를 계산하여 취득세를 부과하게 됩니다.

만약에 분양권을 취득한 시점이 조정대상지역 지정일 이전이라면 준공할때 취득세는 비조정지역의 취득세를 납부하게됩니다.

취득세 중과가 제외되는 경우를 한번 알아보도록 하겠습니다.

​①공시가격 1억이하의 주택(재개발 지역제외)

②LH 공공주택 사업자의 공공임대주택

노인복지주택

국가등록문화재주택

공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택

가정어린이집(3년사용)

주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택

재개발사업부지 확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택

주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택

⑩저당권 실행으로 취득한 주택

⑪농어촌주택(토지660/건물150/건물공시가격6500만원이하)

⑫사원용주택



■ 분양권 양도소득세율

분양권 양도소득세율은 양도시점이 기준일이 됩니다.

​(1) 非조정대상지역(~21 5 31일까지)

1 미만 50%

1년이상 ~ 2 미만 40%

2 이상 기본세율 6~45%

(2) 조정대상지역(~21 5 31일까지)

보유기간 상관없이 50% 단일 중과세율 적용

조정대상지역 공고일 이전에 양도계약 체결을  경우 계약금을 받은 사실이 증빙이 되는 경우라면 50%중과세율을 적용을 하지 않습니다.

조정대상지역의 분양권이라고 하더라도

​①무주택가구②30세이상 또는 배우자(이혼,사별포함)있고 ③세대원 전원이 분양권(입주권소유X

중과세율을 적용하지 않고 기존세율로 적용이 가능합니다.

​2021 6 1일부터~

​1 미만 70% 1년이상 60% 세율이 적용됩니다.(지방세 포함 1 미만 77%,1 이상 66%)


이상 조정대상지역 분양권 양도세 취득세 계산방법(취득세 중과제외주택) 대해서 알아봤습니다.



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