공시가격 현실화의 단점

공시가격 현실화의 단점

3 안소연 1 62 04.15 14:43

공시가격 정책에 대한 수정 요구가 높은 가운데 공시가격의 운명은 어떻게 될까요?

투기가 줄어들고 부동산 시장이 안정 될 것이라는 좋은 효과도 있지만 모든 제도에 어두운 면도 숨겨져있듯

오늘 글에서는 공시가격 현실화의 단점도 한 번 분석해보겠습니다.ㅎㅎ​

“좋은 데 살면 세금 많이 내야 하는 건 맞는데, 전세로 살다가 청약 당첨돼 들어온 아파트잖아요. 강남에 고가주택이 내는 종부세를 내는 게 맞나요. 딱 그냥 ‘넌 이런 데 살지 마’라고 하는 것 같아서 마음이 아프죠.”

- 서울 강동구 재건축 아파트에 입주한 ㅇ

(3월 공동주택 공시가격안이 발표되고 최근 부상한 조세저항의 당사자) 
 


2020 현실화 로드맵



올해 공동주택 공시가격안은 전년 대비 19% 급등했습니다.

‘공시가격 현실화’ 때문이 아니라 부동산 가격 폭등의 영향이 훨씬 컸습니다.



문제는 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 확정된 2020년이 좋지 않은 타이밍이었다는 거죠. 30대의 공황매수로 6억원 안팎의 중저가주택 가격 상승세가 두드러졌기 때문입니다.

 

지난해 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 확정하면서 재산세 특례제도를 도입해 공시가격 6억원 이하 주택에 재산세 감면 혜택을 부여했지만, 체감도가 낮은 이유는 6억원 초과 주택은 2018 12.8%에 그쳤으나 올해는 29.4%로 3배 가까이 늘었습니다.

전문가들의 의견도 볼게요 :)


박용대 조세재정개혁센터장 : “가격이 비교적 안정된 상태였던 정권 초기에는 공시가격 현실화에 미온적이었고, 전체 주택 가격이 폭등한 상태에서 진행하려니 문제”

김덕례 주택산업연구원 실장 : “공시가격과 실거래가의 갭이라는 근본적 문제 해결보다는 투기수요를 억제하기 위해 세금을 올리는 수단으로 공시가격이 인식된 것이 가장 문제”

공시가격 9억원 초과 주택도 2018 5.54%에서 올해 15.99%로 급증했습니다. 2018년 이후 연간 3%포인트 수준으로 증가하던 9억원 초과 주택 비중은 올해 5%포인트로 증가 폭이 늘었구요. 6억원 초과 주택 역시 연간 4%포인트 증가하던 것이 올해 9%포인트로 증가 폭이 2배 가까이입니다.

올해 조세저항의 강도는 아주 크네요...

주택구매능력 초과한 주택 공급 방치



강남 거주자나 다주택자 같은 ‘전통적’ 조세저항 집단 말고 강동구 고덕동 재건축 아파트 단지 주민들처럼 이번에 새롭게 등장한 이들도 눈여겨볼 필요가 있습니다.

무주택 실수요자에게 청약 기회는 확대됐으나, 부담 가능한 가격의 주택 공급은 부족합니다. 

2017년 5월 이후 분양한 고덕 주공 재건축 아파트 단지 5곳은 2016 11·3 대책으로 청약 시장이 무주택 실수요자 중심으로 재편된 혜택을 본 곳인데요. 강동구는 당시 소유권 이전 등기 때까지 전매가 금지돼 실거주 1주택자에 특히 유리했죠.

하지만 2014년 분양가상한제가 폐지된 뒤 희생양이 됐습니다 ㅜㅜ  

아파트 입주와 동시에 공시가격이 9억원을 초과했기 때문이죠 .

담세능력의 문제 이전에 주택구매능력을 넘어선 고분양가의 문제가 있었습니다.

(분양가상한제는 지난해 7월 부활했으나 늦은 감이 있네요)

재산세 및 종부세 누진체계 간과



분양가 통제를 받지 않은 고가의 신규아파트를 분양받은 1주택 실거주자 대다수가 부동산 가격 폭등 시기 종부세 납부 대상으로 편입됐을 가능성이 큽니다. 보유세 체계는 누진제로 공시가격 변동률보다 보유세액 변동률이 더 크기 때문에, 공시가격 변동률에 민감할 수밖에 없습니다.  2019년 분석 결과에 따르면 공시가격이 6% 상승하면 재산세는 13% 상승, 공시가격 10억원 주택은 공시가격이 11% 상승할 때 종부세가 124% 증가했습니다.

국회 예산정책처는 올해 낸 보고서에서 “종합부동산세 및 재산세의 과세체계가 초과누진세율임을 감안하면 공시가격 상승으로 부동산 보유자의 과세표준 구간이 이동하는 경우도 존재하므로 실제 세수는 평균적으로 가격 상승보다 높은 수준으로 증가할 것으로 예상된다”고 밝혔습니다.


공시가격 현실화 로드맵이 9억원 이상 고가주택은 현실화율 90% 달성 시기를 앞당긴 점도 향후 더 광범위한 조세저항을 부를 수 있는 지점입니다.

로드맵에 따르면 내년 현실화율 목표치가 9억원 미만은 69.4%이지만 9억~15억원은 75.1%입니다.

정세은 경제학 교수 : “공시가격 현실화 로드맵이 보유세 강화로 받아들여지면서 투기수요가 잦아들고 부동산 시장이 안정되는 측면이 분명히 있다” “부동산 시장을 실거주 위주로 재편하는 과정에서 1주택 실거주자가 과도한 세 부담을 지는 문제가 없도록 해야 하지만, 이 과정에서 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 자극하는 우를 범해서도 안 될 것”


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