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DSR 규제에 관하여

5 스마일총총 0 3,010 2021.05.03 17:52

최근 가계대출 관리를 위한 DSR 규제 강화 방안이 발표되었습니다.

오는 7월부터 전 규제지역의 6억원 초과 집을 살 때에는 차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용된다고 하는데요.

2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하면 차주 단위 DSR 적용 대상이 됩니다.

연소득에서 연간 금융부채 원리금 상환액 비중 40%를 넘겨 은행 대출을 받을 수 없다는 의미입니다.


*DSR 이란?

우리말로 '총부채 원리금 상환 비율'이라고 하며, '총체적 상환능력 비율'이라고도 합니다. 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 더 쉽게 말하면, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하게 됩니다. 

다시 말해서, 가계가 연 소득 중 주택 담보대출과 기타 신용대출이나 마이너스통장 등의 원금과 이자를 갚아 나가는데 얼마를 쓰는지 보여주는 비율입니다. 

예를 들어 시중은행과 보험회사에서 받은 주택 담보대출, 신용대출을 비롯하여 마이너스통장, 신용카드 미결제, 자동차 할부금 등까지 포함한 모든 금융회사를 합하여 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출하게 됩니다. 때문에 총부채상환비율을 적용하여 심사를 하는 경우에는 대부분의 대출 규모가 감소하게 되는 것입니다.


그 동안 DSR은 극히 일부에서만 적용이 됐었습니다. 예를 들어, 집을 살 때 주고 받고있는 주택담보대출도 LTV라고 해서 담보가 되는 주택가격의 비율대로 대출이 나왔었습니다. 그러다보니 가계 부채가 크게 늘어나는 것을 막을 수 없었는데 이제는 대출할 때에 담보는 물론 소득까지 다 보겠다는 의미입니다. 

현재 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 크게 두 가지 입니다.

투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원 초과 주택늘 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 진행하는 경우와 연 소득 8천만 원이 넘는 고소득자가 받는 신용대출 1억 원을 넘는 경우입니다. 

금융당국은 먼저 올해 7월부터 개인별 DSR 적용 대상을 전체 규제지역(투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 넓힌다고 합니다. 신용대출의 경우 '연 소득 8천만원' 조건을 삭제해 1억원 초과 대출로 한정합니다.

올해 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상이 되는데요. 2022년 7월 부터는 총대출액의 2억원 초과의 대출자에 DSR 40%가 적용됩니다.

그로부터 1년 후인 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과로 적용 대상이 더 넓혀집니다.

1억원 이상 가계대출을 받은 사람 수는 전체의 28.8%(약 568만명)인데 금액 기준으로 전체의 76.5%에 해당한다고 하는데요.

다만 전세자금 대출과 예,적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부 지자체 협약대출), 소액 대출(300만원 미만)등에는 대출 신청 때 개인별 DSR 적용이 제외됩니다.

학생, 전업주부, 일용 근로자 등 소득 파악이 어려운 대출자에게는 대출 심사 때 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에도 국민연금 및 건강보험료 납부자료, 카드 사용액, 저축액 등을 토한 인정소득을 폭넓게 활용해 주기로 했습니다.

또한, DSR 산전 시 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비한다고 합니다. 현재 일부 주택담보대출은 실제 만기를 적용하고 있으나 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있습니다. 신용대출 DSR 산정 만기는 10년 ->7년(올해 7월)->5년(내년7월) 단계적으로 줄어듭니다.

대출 규제 강화는 최근 증가 폭이 커진 가계부채 증가율을 관리하기 위한 조치입니다. 이는 내년 가계부채 증가율을 코로나 19사태 이전인 4%대 수준으로 끌어내린다는 것이 금융당국의 계획이라고 합니다.

개인적인 생각으로는 향후 내 집 마련이 더 어려워질 수도 있을 것 같습니다. 하지만 올해 하반기 중으로 40년 초장기 모기지 상품이 나온다고 하는데요. 청년층(만 39세 이하) 및 신혼부부 대상으로 정책 모기지에 만기 40년 대출을 도입하여 원리금 상환 부담을 줄여주는 제도입니다. 이러한 정책이 대책을 마련하는데 도움이 될 수 있으니 참고하셔서 주택 매수할 때 자금계획을 잘 세우시길 바랍니다. 





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