저번 글에서 대통령 4주년 간담회 부동산 정책 관련 글을 올렸습니다

최근 일어난 큰 발표인만큼 관심이 뜨거운데요

이어서 무주택자에 대한 대출규제 변화가 어떻게 될 지 한 번 알아보겠습니다​

​결론부터 보자면, 무주택 실수요자에 대한 LTV (주택담보 대출 비율)를 90%까지 완화하더라도 소득기준 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 예외 없이 적용할 것으로 알려졌습니다.

서울 및 수도권의 집값이 크게 오른 상태라 소득이 적은 경우 LTV 완화 혜택은 제한적일 것 같습니다

더불어민주당 대표 (송영길) 는 12일 부동산특별위원회에서 무주택 실수요자의 LTV를 90%까지 완화하는 공약에 대해 강한 실행 의지를 나타냈는데요
무주택자의 적정 LTV 완화 수준과 대상을 검토한 뒤 금융당국과 당정협의를 거쳐 규제완화 대책을 발표할 예정입니다. 송대표의 실수요자 대출규제 완화 의지가 강한 만큼 LTV 90% 완화가 실현될지 관심이 커지고 있습니다.

그러나 당정은 무주택자의 LTV를 90%까지 완화하더라도 소득기준 대출규제인 DSR 규제는 무주택자에게도 동일하게 적용한다는 방침이어서 소득이 적은 경우 LTV 완화 혜택은 제한될 것으로 보이네요.

당정 관계자는 "무주택자 LTV 규제 완화 역시 '소득으로 갚을 수 있는 만큼만 대출해준다'는 가계부채관리방안의 대원칙 아래서 검토될 것"이라고 말해 무주택자에게 DSR 규제를 따로 완화해 줄 계획이 없음을 밝혔습니다

현재 서울 등의 투기지역·투기과열지구 주담대에는 LTV 40%가 적용됩니다.

다만 부부합산 연 소득이 8000만원 이하 (생애최초 9000만원 이하)인 무주택자가 6억 이하 집을 살 땐 10%p 가산해 LTV를 50%까지 허용됩니다. 이를 90%까지 올린다는 게 송 대표의 공약이며 혜택을 받을 수 있는 집값·소득기준도 완화합니다.

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EX)

6억원 집을 살 때 LTV 90% 허용 - 5억4000만원까지 대출 가능

LTV 40%일 때 대출가능금액 (2억4000만원)보다 3억원 ↑

- 집값의 10%만 있으면 90%를 대출받아 살 수 있게 해준다 

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정부는 그러나 7월부터 서울 등 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우 차주 단위의 DSR 40% 규제를 적용하기로 했습니다.

DSR 이란?

모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값

연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 이야기입니다.

이렇게 되면 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 차주단위 DSR 규제를 적용받게 됩니다.

사실상 서울에선 대부분이 DSR 규제를 받습니다.

EX)

연봉 5000만원, 서울 6억원 아파트를 산다면 DSR 40% - 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 X

다른 대출이 없다고 가정해 대출기간을 최장 30년 (금리 2.5%)으로 늘려도 최대 4억2200만원

LTV 90% 대출한도 (5억4000만원)보다 1억2000만원 ↓

연봉 3000만원, DSR 40% - 연간 원리금상환액은 1200만원을 넘을 수 X

30년만기(2.5%금리)를 적용해도 최대 3억원 

 LTV 90% 대출한도보다 2억4000만원 ↓

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연봉이 적을수록 대출 가능금액은 더 줄어듭니다.

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DSR 40% 규제 내에선 연봉 6000만원 이상이어야 6억원짜리 집을 살 때 LTV 90% 최대한도 대출을 받을 수 있다는 계산이 나오는데요.
집값이 급등했고 서민 실수요자는 소득이 적은 경우가 많아 LTV 90% 완화 대책이 실효성이 거둘지 의문입니다.

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서울 아파트 중위가격이 10억원에 육박한 상황에서 LTV 90%로 완화해도 DSR 40%가 묶이면 직장인이 살 수 있는 집은 매우 제한될 것 같습니다. 집값 안정을 우선으로 해야 대출규제도 완화 효과를 기대할 수 있을 것 같네요
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