그동안 20번이 넘는 부동산대책이 쏟아져나왔는데, 취득세 중과에 이어 다주택자 양도세 중과정책이 나왔습니다.

​2021년 6월 1일자로 다주택자 양도소득세 중과정책이 시행되었는데, 그전에 이미 발표를 했고 유예기간을 주었습니다. 

그래서 인지 5월 31일 기준으로 실제 매매가가 살짝 낮게 거래되는 사례도 종종 보았습니다.

오늘은 양도세는 무엇인지, 얼마나 세율이 높아졌는지, 그래서 실제 양도세는 얼마나 내야하는지, 아파트나 주택 말고 토지나 상가에는 해당이 되는지도 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

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​*양도세란 무엇인가?

​양도세란 개인이 토지,건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 '취득일'로부터 '양도일'까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 

따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세 되지 않습니다. 

​즉, 양도세란 부동산 또는 주식 등 파생상품 등을 매도하여 얻은 수익에 대한 과세를 말하는 것이죠. 

부동산에만 해당되는 줄 알았는데 주식 등 파생상품에도 해당되는 것이었습니다.

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​* 양도소득세 과세대상

그럼 양도소득세가 과세되는 대상은 과연 무엇이 있는지 좀 더 상세히 알아보았습니다. 

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부동산 - 토지, 건물(무허가,미등기 건물 포함)

부동산에 대한 권리 - 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할수있는 권리(분양권)

( 지상권은 토지의 소유자와 토지위의 건물, 작물, 식물에 대한 소유자가 다를 경우 이 '작물'이나 '건물'에 대한 권리입니다 )

주식 - 상장법인의 주식 등 대주주가 양도하는 주식, 소액주주의 양도주식, 비상장주식 

기타자산 - 영업권, 이용권,회원권 등등 

파생상품 - 국내 모든 주가지수 관련 파생상품, 장내 및 일부 장외상품

신탁수익권

​생각보다 정말 많고 다양한 양도세 종류가 있었네요. ​

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​* 다주택자 양도세 중과 

규제지역 - 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역 內 다주택자에 대한 양도세율이 10%씩 인상되었습니다.

기존엔 조정지역 내 1세대 2주택자 경우 기본세율 + 10%, 3주택이상은 기본세율 + 20% 였는데, 

1세대 2주택자의 경우(주택, 조합원입주권, 분양권 합산) 기본세율 + 20%, 3주택 이상은 기본세율 + 30%로 내야합니다. 

기본세율이 최소 6%(1200만원)에서 최대 45%(10억원초과)까지 적용되어 최고세율은 65% -> 75%까지 올랐습니다. 

여기에 지방세(양도세의 10%)까지 더하면 납부세율이 82.5%까지 오릅니다. 

특히 분양권의 경우 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년이상이면 60%라는 어마어마한 세율이 부과되었습니다. ( 21년 6월 1일부터는 분양권도 주택수에 포함됩니다. )

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​*양도세 계산 원리 및 실제 계산해보기 

실제 양도세는 그럼 매도할 시 집값 - 매수 시 집값, 이렇게 간단할까요?

어떻게 양도세 계산하는지 알아보았습니다. 

부동산 양도소득세 산출세액은 아래와 같은 공식으로 적용되는데 1인당 공제금액도 있었네요! 

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​실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 

양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준

양도소득과세표준 x 양도소득세율 = 양도소득세산출금액 

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여기서 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

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*다주택자 양도세 중과 비사업용 토지에 대한 세율은?

​21년 6월 1일자로 분양권과 조합원권도 주택수에 포함되면서 그럼 아파트, 분양권, 조합원권 3개를 가지고 있다면 어떻게 세금이 부과될까? 

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최근에 토지에 대해 관심이 많아서 더욱 유심히 보았는데요. 

지정지역과 일반지역으로 나뉘어 관리가 되니

자신이 구입한 토지가 어느 것에 해당하는지 부터 

따져봐야겠습니다.

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​비사업용토지는 2022년 1월 1일부로 중과세율이 

개정되었는데요

1) 단기보유 비사업용토지에 대한 단기중과세율이 

추가 20%적용될 예정입니다.

2) 2년 이상 보유한 비사업용토지에 대해 20%중과세율이 적용될 예정입니다.

3) 주말농장도 비사업용토지로 적용됩니다.

4) 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외됩니다.

5) 사업인정고시 2년 내 취득 시 사업용 인정을 5년이내 취득으로 개정됩니다. 

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​현재는 2년 이상 보유 기본세율, 2년 미만 보유 단기세율로 나뉘어서 되어있는데 2022년 1월 1일부터 여기에 추가 20%가 적용된다고하니 정말 세금이 어마무시한 것 같습니다.

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앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금하기도 하고 걱정도 되지만 또 공부하면서 배워두면 좋을 것 같습니다.

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