지난 6월 1일 부로 정부에서 시행하는 강력한 부동산 규제가 시행되었습니다.

다주택자를 겨냥한 양도소득세에 대한 내용이 많이 다뤄지고 있는데요. 

​주택을 소유하고 있는 사람도 언젠가는 지금 살고있는 아파트를 팔고 이사를 가면서 일시적 2주택이 되거나, 다주택자가될텐데 양도소득세라는 개념에 대해 정확히 알고 있어야 할 것 같아 알아보려고 합니다. 

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1. 양도소득세란?

양도소득세는 주택 뿐 아니라 건물이나 토지 등의 고정자산, 회원권, 주식에 대한 대한 소유권을 넘길때 발생하는 양도차익에 부과되는 세금입니다. 

​즉, 어떤 재산을 샀을 때 가격과 남에게 팔았을때 가격의 차이가 양도소득이며, 이에 대한 세금을 내는 것이 양도소득세입니다.

​대표적으로 아파트의 경우 1가구가 가진 1주택을 남에게 양도하여 얻은 양도차익에 대해서 세금을 부과하는 것인데요. 예를들어, 5억에 아파트를 사서 10억에 아파트를 판다면 5억의 양도차익을 얻었고 5억에 대해서 양도소득세를 내야 하는의무를 가집니다.

그럼 1주택자가 계속 집을 옮겨갈때마다 차익이 발생하면?

1세대 1주택자가 일시적으로 2주택이 제외하는 경우는 예외조항을 두어 차익이 생기더라도 비과세 혜택을 주고 있습니다.

2. 일시적 2주택의 양도소득세 / 취득세 정리 

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​언젠가 지금 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택으로 가게 되면, 겪게될 상황인데요. 

세금 문제는 너무 복잡하다보니 정리가 필요할 것 같습니다. 

​주택의 특성을 고려하여 다음의 경우에는 양도소득세를 면제해줍니다.

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1) 해당 주택을 2년 이상 보유했을 경우 

2) 해당 주택의 양도가액이 9억원 이하일 경우 

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1가구가 양도한 1주택의 양도소득세를 내지 않으려면 1주택인 상태로 해당 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 여기에주택이 위치한 지역이 조정대상지역이라면 2년 거주의무도 만족해야 비과세 대상이 됩니다.

​주택가격이 9억 이하 부분에 대해서는 비과세 되지만, 9억을 초과한 부분에 대해서는 과세가 되니 이점도 유의해야 합니다.

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양도세 비과세 요건에서 가장 중요한 건

 1) 종전 주택 취득 후1년이 지나서 취득 했는가?

 2) 신규 주택 취득 후 '3년 이내' 종전 주택을 처분하였는가? (조정 -> 조정인 경우 1년이내 처분)

 3) 종전 주택은 '2년 보유'등 비과세 요건을 갖추었는가? (조정지역은 2년 거주)

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기존 주택은 1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건을 만족시켜야 하며, 투기 등의 목적이 아님을 증명하기 위해서 기존 주택을 산지 최소 1년은 지난 이후에 신규 주택을 매수했어야 합니다. 즉, 주택간 구입 시기가 1년보다는 길어야 한다는 뜻입니다.

여기에 신규주택을 취득 후에 반드시 1년~3년 이내에 종전 주택을 처분해야 최종적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 신규 주택을 취득한 시점에 따라 꼭 팔아야 하는 기간이 정해집니다.

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3.분양권

여기에 2021년 1월 1일부터는 아직 실물 형태의 주택이 아닌 "분양권" 역시 주택으로 취급되기 시작했습니다. 때문에 기존 주택을 보유한 1주택자가 분양에 당첨되어 분양권을 취득하게 되면 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나, 3년 이내에 분양 받은 아파트가 다 지어지지 않아 기존 주택을 매도할 수 없는 상황이 될 수도 있습니다. 이러한경우를 방지하기 위해 분양권 주택이 완공된 이후 다음과 같은 일정 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다.

​1) 분양권 주택의 완공 이후 2년내 세대원 모두 입주

2) 입주한 세대원 모두 1년이상 거주

​위 조건을 만족하면 보유했던 기존 주택의 양도시 발생하는 차익에 대해서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

4.주택을 각각 보유한 사람이 결혼한다면?

혼인을 통해 집을 가진 두 남녀가 하나의 가구로 합쳐지게 되면 예외를 적용해 양도소득세를 비과세합니다.

​1) 남편과 아내의 집중 상관없이 두채 중에 한채를 처분

2) 혼인신고를 한 날짜로부터 5년이내 처분

​이 경우라도 당연히 처분하는 집은 비과세 요건을 만족해야 합니다. 즉 2년 이상 보유했으며 9억원 이하일 경우에만 비과세 됩니다.

5.임대차보호법

최근 임대차보호법이 개정된 이후 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없게 되었습니다. 이 때문에 일시적 1가구 2주택의 임대인은 전세가 낀 집을 매도하지 못해 2주택을 유지해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

​만약 이 기간에 종전 주택에 대한 매도가 필요한 상황이라고 할때 일시적 1가구 2주택을 비과세 요건을 적용받을 수 있는소득세법 개정안이 발의되었다고 하니 다행이라고 할 수 있겠네요.