오윤섭의 부자노트

1) 현정부 임기는 2022년 4 월 까지 이고

다음 정부 임기는 2022~2027년 4 월 까지이다

2) 현재 진행중인 주택 건설 은 2023년 전후로 급속히 감소한다

3) 3기 신도시 입주는 2019년 발표 당시2020 년 12 월 토지보상을 마치고 2026년 시범 단지 입주 할수 있도록 하겠다 하였으나

2021년 현재 토지보상이 마무리 되지 않았고 2022 년12 월 까지 이루어진다면 3기신도시 시범단지 입주는 2028 년 즈음이 될것이다

4) 서울 과 수도권내 진행되던 택지개발지구 (다산 미사 위례 시흥 및 화성) 대부분 2022년 끝으로 입주가 끝이난다

서울 내 재건축(반포 개포 둔촌) 재개발 대부분역시 2023년을 전후로 입주된 이후

현재 조합설립단계인 재건축 추진단지의 입주는 아무리 빨라도 2027년 이후이다

5) 정부가 추진중인 2.4대책에 따는 도심지역세권 개발을 통한 주택공급은 2025년 까지부지 확보이며

그에 따른 진행젤차 간소화로 빠른 추진이 이루어진다면 이역시 2027년 전후는 되어야 입주가 이루어질 것이다

ㆍ 구역지정 2021년 동의서 75% 확보 2023년 조합설립 각종 인허가절차 2025년

이주 2026년 철거밎 착공2027년 

건축 후 입주 2029년

6) 2023~2027년간 약 5년의기간

다응정권 임기 5년 의 시간은 수도권지역에 역사적 유례가 없는 사례가 될것이다

입주물량이 극히 줄어드는 시기 약 5년기간이다

7) 매우 중요한 핵심 내용

우리나라 주택 가격은 주요 선진국 대비 그 상승률이 크지 않았다

물가상승 수준으로 유지한 주택 가격의 비밀은 정부주도의 공급 정책 때문이었다

정부주도 주택정책의 장점은 주택시장이 비수기 에도 주택공사를 통해 꾸준하게 공급을 해주었기 때문이다

즉 공공역활을 훌륭하게 수행해 주었기때문이다

이 러한 과정에서 언제든 공급할수있도록 택지지구를 지속적으로 지정하여 왔다

ㆍ(주택 공급으로 택지 지구가 감소 할 때마다 다시 추가 지정하여 꾸준하게 그 일정 양을 유지 해 왔다)

1977년 이후 2022년간 매년 25~70 만호의 주택 공급은 그렇게 이루어 졌다

ㆍ수요가 줄어드는 불경기 시기에 민간 분양은 줄어들어도 공공 분양(주공:LH) 일정량의 주택 공급은 해 주었기 때문이다

그런데2017년 현정부 집권후 주택공급이 충분 하다고 말해오다가 2019 이후 그리고 2021년 지금 정부는 황급히 3기신도시를 지정하고 공급하겠다고 한다

다시말해 2016~2017년 시급하게 공급 계획을 진행 했다면 최소한 2025년 즈음 첫 입주를 할수도 있었다

아니면 2017년 현정부의 강력한 재건축 규제가 없었다면 도심지 재건축 단지가 순조롭게 진행되었다면 (반포 대치동 잠실 명일 등지 외 ᆢ)

이들 재건축단지는 2025년 전후 로 즉 둔촌 개포1단지 입주후 뒤이어 1~2년시차로 입주까지 이어지는 공급이 되었을 가능성이 크다

2012 년을 전후로 서울시는( 박 원순시장) 뉴타운및 재개발 지역의 구역 취소를 시작 하며 2016 년까지 기존 추진지역의 30% 가까지 직권 해제 하였다

이들지역이 구역 취소가 되지 않고 지금까지 사업이 진행되었다면 최소한 해제지역의 20~30% 는 상당부분 사업이 진행되어 2022년 ~이주나 철거단계 까지 진행되었을 지도 모른다

하지만 현실은 그렇지 않다

1977년이후 서울수도권 주택공급은.

택지개발 (신도시) 형태나 재건축 재개발등 도시정비사업으로 꾸준하고 지속적으로 많든 적든 주택공급이 멈추지않고 이루어졌다

2023~2027년 5 년여 기간 즉 차기 정부 임기 기간 역사적으로 유례없는 주택 공급 공백이 이루어지는 시기이다

차기정부5년은 주택 입주가 급속히 감소 하고 극히적은 물량 만 이루어진다

그간 추진해온 가로주택정비사업과 소수의 재개발과 양주옥정이나 화성시등 서해안 권역 등지의 입주물량이 수도궉 입주물량의 전부인 시기가 된다

지금 우리는 2023년 이후 무슨일이 일어나고 있는지를 제대로 인식해야 한다

정부는 2020년7.31을 통해 임대차 보호법 개정되며 계약갱신 청구권 을 통해 기존2년기간에 추가하여 2년 거주가능하게 하고 임대료 인상은 5% 로 제한 하였다

그런이유로 2020년8 월이후 기존계약 이만기된 상당수 전세는 5% 인상후 2년을 추가 거주하는 물량이 상당수 차지하게 되었다

이것은 임대가격이 신규임대시 10 억 이나 기존 5 억에 거주하던 세입자가 계약갱신권을 이용하여 5억25백에 거주하는 같은지역내 다른 임대가격을 형성하게 하였다

이러한2 + 2 는 2020년7월+2년인 2022년8 월이 되면 계약갱신 청구권 사용 임대차가 모두 실제 임대가로 정상화가 이루어지는 시기이다

2022년8월+2년인 2024년7 월간 임대가 상승폭이 매우 커질 가능성이 있다는 의미다

2023년 이후 입주는 줄고 임대료는 모두 정상화가이루어 진다

여기에 2022년+4년간(2+2) 임대료를 올리지 못하기에 2022년~2024년간이루어지는 임대계약은 2022+4년인 2026년~2028년 까지 4년치 인상분을 적용하고자 할것이다

임대차 임대료 인상이 큰 폭으로 이루어질 가능성이 매우 크다

이것역시 매매 가격에 영향을 줄것이다

2020년부터 종부세 부담이 큰 폭으로 인상되었고 이것은2023년 까지 꾸준히 증가할 것이다

여기에 최근 오른 주택가격으로 인상되는 종부세와 그 대상지역 역시 크게 늘어날 것이다

2023년 종부세는 최고조에 가깝게 부당이 증가한다

이렇게 부담하는 세금에대하여 집주인은 상당부분을 세입자 임대가격에 전가할 것이다

8) 마지막 고려사항

1970년대 이후 서울수도권 주택시장은 지속적으로 주택건설이 이루어져 왔다

ㆍ택지 또는 정비사업으로

따라서 보유 주택 대부분은 20 년 미만 주택 특히10~15 년주택이 대부분 이다시피 했다

2000년대 까지는 그러 했다

2010년대 진입하며 상당량 주택이 공급이 미루어지며 점차 신축 이 줄어들자

주택의 40% 가 노후 주택이 되었다

1기 신도시 는 30년이 되었다

곧 40 년이 될것이다

2025년 서울 아파트 45% 이상 주택이 25년~30 년된 주택이 된다

주택노후와 따른 대체 주택의 수요가 급속히 증가하는시기가 2020~2030 년간이다

노후 주택의 급속한 증가는 신규 주택 즉 새집 선호를 매우 강하게 하여

새집 집값 호가를 높이는 효과로 나타난다

2000 년대 주택가격 선도를 재건축 대상 주택이 했다면

2020 년대는 새 아파트가 가격선도를 할것이다

주택 공급 의 총량 은 105% (전국) 또는 95% (서울)이지만

주택 노후화로인한 교체주택의 수요를 감안시 주택 공급량 105% 의 의미는 크게 훼손 된다

결론

다음정부 대통령은 누가될지 우리는 모른다

하지만 신임 대통령의 임기 5년은 역사상유례없이 매우 난처한 상황이 연출되는 임기 5 년이 될것이다

정말 공급 공백기 5 년 이란 유례없는 상황 은 역대 정권과 비교시 다음정부가 처음 격는 일이 될것이다

정 말 공급 할수있는 방법이 없다

대체지역인 경기도 일부의 입주물량에 수도권 전체가 5년간 의지 해야하는 상황이 되었다

그리고 차차기 정부는2027년 5 월 집권한다

그 2027년 이후 는 이전 5년과 정 반대의 상황이 된다

폭 풍처럼 3기신도시 입주 와 지금 다급하게 진행되는 재건축 단지와 도심지 역세권 공급 물량이 동시다발적으로 진행되는 것은

2027~2032년 기간이 되기 때문이다

*하나더 

2000 년 즈믄동이(황금돼지띠) 출산 이후 급속히 신생아 출생이 감소중이다

2030년은 이들이 30 세 즉 결혼 시기이다

2015년이후 결혼건수역시 감소 속도가 가파르다

결혼 10년차 시기는 첫 주택 매입시기이다

이때가 2025 년 이후 시기이다