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최근 서울과 경기, 인천 등 수도권에서 주거 여건이 거의 같은 아파트라도 세입자 유무와 임대차 계약 조건에 따라 매매가가 크게 달라지는 ‘다중 가격’ 현상이 나타나고 있습니다. 지난해 7월 도입된 임대차 3법의 여파로 전세시장 이중 가격 문제가 매매시장까지 확산된 것입니다.

5일 수도권 중개업소들에 따르면 실입주가 가능한 매물은 호가가 높게 형성되는 반면 전세나 월세를 낀 매물은 호가가 떨어지면서 매수자로서는 시세 수준을 알기 힘들어졌다고 합니다. 

정부가 다주택자를 겨냥해 규제를 쏟아내자 주택시장이 직접 입주하려는 사람 중심으로 재편됐고 그 결과 즉시 입주할 수 있는 아파트 매물의 가치가 종전보다 더 높아진 것인데요. 실수요 중심 시장이 된 점은 긍정적이지만 임대차 3법 도입으로 매수자들이 기존의 전세 계약, 즉 갱신 계약을 낀 매물을 기피하면서 가격 편차 문제가 생겼습니다. 최근 신규 계약된 전세 가격이 급등하면서 전세를 낀 매물 간에도 가격 차가 벌어졌습니다. 그 결과 세입자 없는 매물, 신규 전세 계약을 낀 매물, 갱신 계약을 낀 매물, 월세를 낀 매물 등의 순서로 서열이 생긴 셈입니다 

ex) 서울 송파구의 1000채 이상 대규모 단지(전용면적 49m²) 

즉시 입주 가능한 매물은 호가 10억5000만 원에 이릅니다. 최근 실거래가(8억8000만 원)보다 2억 원이 비쌉니다. 반면 보증금 3억 원의 전세 계약이 1년 남은 매물의 호가는 10억 원, 보증금 3000만 원에 월 임대료 80만 원의 월세가 낀 매물의 호가는 9억 원입니다.

ex) 은평구의 한 아파트 

바로 입주 가능한 매물은 6억 원, 기존 세입자가 기간을 연장한 ‘갱신 계약’ 전세를 낀 매물은 4억8000만 원, 새로 세입자를 받은 ‘신규 계약’ 전세를 낀 매물은 5억5000만 원

같은 평형, 비슷한 층수지만 입주 시기와 전세 계약 형태에 따라 가격이 최대 1억2000만 원까지 벌어졌습니다.

과거에도 세입자 유무에 따라 집값에 차이가 있었지만 최근 임대차 3법 여파로 전세 조건과 방식에 따라 전세금 격차가 커진 데다 각종 규제들이 겹치면서 매매가 격차가 종전보다 더 크게 벌어지고 있습니다.

이런 ‘다중 가격’이 확산되면 집을 사려는 사람이 적정 가격 수준을 알기 어려울 뿐 아니라 선호도가 높은 입주 가능 아파트값이 가파르게 오르면서 집값 불안이 더 심해질 수 있다는 우려도 나오고 있습니다. 

단지, 같은 면적 아파트 가격이 여럿인 다중 가격 현상은 지난해 6·17 부동산대책에서 대출 규제를 강화하면서 본격화했는데요. 투기과열지구 내에서 3억 원 이상 주택을 매입하면 전세대출을 바로 회수하는 방안을 도입하면서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해졌기 때문입니다. 주택담보대출을 받으면 6개월 내로 전입해야 한다는 규제도 도입되며 입주 가능한 매물의 인기가 치솟기 시작했습니다.

여기에 임대차 3법으로 전세 이중 가격이 나타나고 전세의 월세화가 확산되며 매매가에 여러 층이 생겼습니다. 입주 가능한 매물과 전세를 낀 매물, 두 가지 중심의 시세가 최근에는 전세계약의 형태와 보증금 조건에 따라 삼중,사중의 매매호가가 형성된 것입니다.

지난달부터 양도세 중과가 시행되며 매물이 잠기면서 다중 가격 현상은 더 심해졌는데요. 비슷한 조건의 매물이 많다면 협의를 통해 가격을 낮출 여지가 있지만 매물이 없으니 집주인이 주도권을 쥐게 된 것입니다. 

다중 가격이 최근 아파트 매매가 상승세에 영향을 주는 측면도 있습니다. 입주 가능 매물이 전체 단지의 가격을 선도하는 역할을 하기 때문입니다. 

실제 한국부동산원에 따르면 8월 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.2% 오르며 12·16대책이 나왔던 2019년 12월 이후 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 수도권 아파트 매매가는 0.37% 올라 관련 통계가 집계된 2012년 5월 이후 역대 최고치입니다.

지나치게 많은 부동산 정책 도입과 변화로 인해 많은 부작용이 나타나고 있는 것 같습니다

같은 단지, 층수, 평형인데 1억원 이상 차이가 난다는 것은 분명 부동산 시장에 큰 혼란을 주고 있습니다

다중 가격 현상이 부동산 관련 통계의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다는 우려도 나온다. 현재 부동산 통계는 한국부동산원과 KB국민은행 리브부동산 모두 표본을 추출해 시세를 산정하는 방식이다. 하지만 다중 가격처럼 한 단지에 여러 시세가 혼재해 있다면 특정 표본이 해당 단지를 대표한다고 보기 힘들다.