1가구 1주택 양도소득세 면제조건 & 양도세 비과세 조건

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1가구 1주택 양도소득세 면제조건 & 양도세 비과세 조건

5 스마일총총 0 3,904 2021.08.11 16:14

부동산을 양도할  가장 중요한  가지바로 '1가구 1주택 양도소득세 면제조건입니다.

양도세 비과세 조건은  규제가 강화면서 '양포 세무사'라는 신조어도 생겼는데요이른바 양도세 상담을 포기한 세무사라는 뜻입니다그래도 빼놓을  없는 중요한 사항이기에 오늘은  부분을 알아보겠습니다

<1주택자를 위한 기본적인 비과세 특례>

1주택은 양도금액 9 (실지거래가액이하일  전액 비과세됩니다양도금액이 9 원을 초과해도 전체 양도차익 9 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 계산하는데요이때 초과분에 대해서도 3 이상 보유  보유기간  2이상 거주했다면 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를  8%(최대 80%)  받을  있습니다.

절세 효과가 매우  만큼 비과세를 받는 요건 역시 엄격한데요원칙은 거주자인 1세대가 2 이상 보유한 주택을 1주택상태에서 양도해야 합니다특히 2017 8 2 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간  2 이상 거주도 해야 합니다.

<세대전원이 거주해야 하는지?>

아닙니다예컨대 세대주가 해당 주택에 2 이상 거주했으나 처와 자녀는 직장  학교 문제로 다른 집에서 전세로 거주한 경우 세대원 일부가 같이 거주하지 않아도 거주기간은 인정됩니다

기본적으로 1가구 1주택 양도소득세 면제조건은 다음과 같습니다.

-거주자

-1세대

-국내

-1주택

-2 이상 보유(조정지역의 경우 2 거주)

-양도

거주자인 1세대가 국내에 1개의 주택을 2 이상 보유하다 매도할 경우 양도세 비과세 조건이 되는 것입니다

다만 조정대상지역에서 2017 8 2 이후(8 3일부터취득한 집이라면 보유하는 동안 2 이상 거주도 해야 비과세가 가능한데요요건을 구체적으로 알아보겠습니다


*주택의 범위

주택은 주거용으로 사용하는 건물과  부속토지를 말합니다간혹 부속토지가 너무  경우가 있는데 이럴 때는 제한이있습니다

2021 12 31일까지 양도하는 겅우 도시지역은 주택정착면적의 5도시지역 밖은 10배까지입니다

2022 1 1 이후 양도하는 경우 수도권 도시지역은 3수도권  도시지역은 5기타 도시지역 밖은 10배입니다

따라서 수도권 도기지역의 단독주택으로 부수토지가 주탁정착면적의 3배에사 5배인 장기보유 1주택 비과세 대상인 겅우2022 1 1일을 전후하여  계획이 있다면 2021 12 31 전끼지 양도해야 절세에 유리합니다

주택의 범위에 대한  하나의 이슈는 상가주택에 관한 것인데 하나의 건물에 주택과 주택이 아닌 용도가 같이 있는 것을상가겸용주택이라 합니다

그런데 주택의 면적이 주택 외의 면적보다  크다면 건물 전체를 주택으로 봅니다반대로 주택 외의 면적이  크다면주택 부분만 주택으로 보고 나머지는 상가  다른 건물로 봅니다

만약 1주택 비과세 대상이라면 어디까지를 주택으로 보느냐에 따라 양도세가 크게 달라집니다


​*거주자 vs 비거주자

원칙적으로 1주택 비과세란 거주자에게만 적용합니다따라서 비거주자의 경우에는 국내에 있는 주택을 양도할  비과세를 받을  없죠세법상 거주자란 국내에 주소를 두거나 183 이상의 거소를  개인을 말하며비거주자란 거주자가아닌 개인을 말합니다

아래 조항에서 '주소' 국내에서 생계를 같이하는 가족  국내에 소재하는 자산의 유무  생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는데요, '거소' 주소지 외의 장소  상당 기간에 걸쳐 거주하는 장소를 말합니다.





*1세대(가구) 구분은?

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 판단의 기준이 되는 세대란거주자   배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족집단을 말하며가족이란 거주자와  배우자의 직계존비속  형제자매입니다.

그리고 취학ㆍ요양ㆍ근무상  사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에는  가족을 포함하는데요생계를 같이하는 가족을 세법에서는 1세대로 구분합니다.

이때 가족은 본인을 기준으로 배우자본인과 배우자의 직계존속(나보다 항렬이 높은 친족), 그리고 비속(나보다 항렬이낮은 친족) 비속의 배우자여기에 본인과 배우자의 형제자매까지 포함됩니다. → 청약에서 '세대단위와 다름.

*생계의 구분은?

가족  나와 생계를 같이하는 가족은 같은 세대입니다존속과 비속 부모와 자녀는 같이  수도 있고독립해서 따로 수도 있죠그래서 동일세대가 되기도 하고 독립세대가 되기도 합니다.

본인과 배우자의 형제자매가 생계를 같이하고 있다면 같은 세대가 되고독립적으로 산다면 별도 세대가 되는 것이죠이때 형제자매의 배우자는 생계를 같이하는 경우에도 같은 세대가 되지는 않습니다물론 어른이  형제자매가 같은 세대로 구분되는 일은 매우 드물지만아주 없지는 않죠.

그리고 직계비속의 경우는 특히 주의가 필요한데흔히 자녀가 학교를 졸업하고 취업해서 소득이 있다는 사실만으로 독립세대라고 생각하지만세법에서는 생계를 같이하고 있다고 인정하는 경우도 많습니다


*1주택이라도 용도가 다르면?

양도세 비과세 조건은 1주택에만 적용되므로주택의 범위가 중요합니다세법은 '실질과세원칙'이라는 대원칙이 존재하는데요따라서 1주택 비과세를 적용할 때도 어떤 건축물이 실질적으로 주택인지 요건이 정해져 있으며 이는 건축물대장이나 등기부등본상 용도에 관계없이 실질적인 용도에 따라 판단합니다.

결국 공부  주택으로 분류되어 있지만사실상 영업용으로 사용하는 건물콘도미니엄 등은 주택으로 보지 않죠반대로주택으로 되어 있지 않거나 무허가 주택이라도 양도일 현재 실질적으로 주택으로 이용되고 있다면 주택으로 봅니다.

그런데우리가 흔히 '폐가'라고 생각하는 집도 경우에 따라 주택으로 인정되기도  세심한 주의가 필요합니다.




*1가구 1주택 양도소득세 면제조건 : 조정대상지역

양도세 비과세의 다음 요건은 2 이상 보유입니다원칙적으로 2 이상 보유만 하면 1주택 비과세를 받을  있죠그러나 2017.08.02 부동산대책에서 조정대상지역의 경우엔 보유기간  2 이상 거주도 해야만 비과세된다고 조건을 강화하였습니다.

세금 규제를 이해할   조건이 어렵다면 뒤집어서 생각해 보면 좋은데요조정대상지역에서의 1세대 1주택 비과세를받는 경우 다음과 같습니다.

​1. 2017 8 2 기준으로 조정대상지역으로 지정하기 전에 취득했다면 여전히 2 이상 보유  비과세

2.2017 8 3 이후 취득했다라도 조정대상지역이 아닌 상태에서 취득했다면 마찬가지로 2 보유시 비과세

참고로 무주택자의 경우, 2017 8 2 이전에 계약을 하고 계약금을 보냈다면 잔금일이 2017 8 3 이후라 하더라도 예외적으로 8 3 전에 취득했다고 봅니다결국 2년만 보유하년 비과세가 됩니다


그런데 조정대상지역은 신규로 지정 지역이 추가되기도 하고지정된 지역이 해제되기도 합니다 계속 바뀐다는 말인데요결국  와중에 내가 언제 주택을 구입했는지에 따라 비과세 요건에 2 거주가 필요한지 여부가 달라집니다.


*보유  조정대상지역이 해제된 경우양도세 비과세 조건

이때 2017 8 2일을 기준으로 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득했다면  뒤에 조정대상지역에서 해제되었다하더라도 1주택 비과세를 받기 위해서는 2 이상 거주해야 합니다조정대상지역에서 풀렸다고 2 보유만으로 비과세된다고 판단해서는  되는 것이죠.

또한 앞으로도 계속 추가될  있고 지정된 곳이 해제될 수도 있습니다따라서 내가 집을 갖고 있는 곳이 언제 조정대상지역으로 지정되었고 언제 해제되었는지나는  집을 언제 샀는지 파악하고 있어야 합니다.


*1가구 1주택 양도소득세 면제조건 예외

2 보유  2 거주 요건 없이도 양도세 비과세 조건이 작용하는 예외는 아래와 같습니다

① 보유  거주기간과 상관없이 비과세하는 경우

② 취득  1 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우


이렇게 1가구 1주택 양도소득세 면제조건과 양도세  비과세 조건을 알아보았습니다

다소 어려운 부분들이 있지만 알아두면 유용한 내용들이니  참고하시면 좋을  같습니다

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