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부동산을 양도할 때 가장 중요한 한 가지, 바로 '1가구 1주택 양도소득세 면제조건' 입니다.
양도세 비과세 조건은 규제가 강화면서 '양포 세무사'라는 신조어도 생겼는데요, 이른바 양도세 상담을 포기한 세무사라는 뜻입니다. 그래도 빼놓을 수 없는 중요한 사항이기에 오늘은 이 부분을 알아보겠습니다.
<1주택자를 위한 기본적인 비과세 특례>
1주택은 양도금액 9억 원(실지거래가액) 이하일 때 전액 비과세됩니다. 양도금액이 9억 원을 초과해도 전체 양도차익 중9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 계산하는데요. 이때 초과분에 대해서도 3년 이상 보유 및 보유기간 중 2년이상 거주했다면 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 연 8%(최대 80%) 씩 받을 수 있습니다.
절세 효과가 매우 큰 만큼 비과세를 받는 요건 역시 엄격한데요. 원칙은 거주자인 1세대가 2년 이상 보유한 주택을 1주택상태에서 양도해야 합니다. 특히 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다.
<세대전원이 거주해야 하는지?>
아닙니다. 예컨대 세대주가 해당 주택에 2년 이상 거주했으나 처와 자녀는 직장 및 학교 문제로 다른 집에서 전세로 거주한 경우, 즉 세대원 일부가 같이 거주하지 않아도 거주기간은 인정됩니다.
기본적으로 1가구 1주택 양도소득세 면제조건은 다음과 같습니다.
-거주자
-1세대
-국내
-1주택
-2년 이상 보유(조정지역의 경우 2년 거주)
-양도
즉, 거주자인 1세대가 국내에 1개의 주택을 2년 이상 보유하다 매도할 경우 양도세 비과세 조건이 되는 것입니다.
다만 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후(8월 3일부터) 취득한 집이라면 보유하는 동안 2년 이상 거주도 해야 비과세가 가능한데요. 요건을 구체적으로 알아보겠습니다.
*주택의 범위
: 주택은 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속토지를 말합니다. 간혹 부속토지가 너무 큰 경우가 있는데 이럴 때는 제한이있습니다.
2021년 12월 31일까지 양도하는 겅우 도시지역은 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지입니다.
2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우 수도권 도시지역은 3배, 수도권 밖 도시지역은 5배, 기타 도시지역 밖은 10배입니다.
따라서 수도권 도기지역의 단독주택으로 부수토지가 주탁정착면적의 3배에사 5배인 장기보유 1주택 비과세 대상인 겅우2022년 1월 1일을 전후하여 팔 계획이 있다면 2021넌 12월 31일 전끼지 양도해야 절세에 유리합니다.
주택의 범위에 대한 또 하나의 이슈는 상가주택에 관한 것인데 하나의 건물에 주택과 주택이 아닌 용도가 같이 있는 것을상가겸용주택이라 합니다.
그런데 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 더 크다면 건물 전체를 주택으로 봅니다. 반대로 주택 외의 면적이 더 크다면주택 부분만 주택으로 보고 나머지는 상가 등 다른 건물로 봅니다.
만약 1주택 비과세 대상이라면 어디까지를 주택으로 보느냐에 따라 양도세가 크게 달라집니다.
*거주자 vs 비거주자
원칙적으로 1주택 비과세란 거주자에게만 적용합니다. 따라서 비거주자의 경우에는 국내에 있는 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없죠. 세법상 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말하며, 비거주자란 거주자가아닌 개인을 말합니다.
아래 조항에서 '주소'란 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는데요, '거소'란 주소지 외의 장소 중 상당 기간에 걸쳐 거주하는 장소를 말합니다.
*1세대(가구)의 구분은?
1가구 1주택 양도소득세 면제조건 판단의 기준이 되는 세대란, 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족집단을 말하며, 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매입니다.
그리고 취학ㆍ요양ㆍ근무상 및 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에는 그 가족을 포함하는데요, 생계를 같이하는 가족을 세법에서는 1세대로 구분합니다.
이때 가족은 본인을 기준으로 배우자, 본인과 배우자의 직계존속(나보다 항렬이 높은 친족), 그리고 비속(나보다 항렬이낮은 친족)과 비속의 배우자, 여기에 본인과 배우자의 형제자매까지 포함됩니다. → 청약에서 '세대' 단위와 다름.
*생계의 구분은?
가족 중 나와 생계를 같이하는 가족은 같은 세대입니다. 존속과 비속, 즉 부모와 자녀는 같이 살 수도 있고, 독립해서 따로살 수도 있죠. 그래서 동일세대가 되기도 하고 독립세대가 되기도 합니다.
본인과 배우자의 형제자매가 생계를 같이하고 있다면 같은 세대가 되고, 독립적으로 산다면 별도 세대가 되는 것이죠. 이때 형제자매의 배우자는 생계를 같이하는 경우에도 같은 세대가 되지는 않습니다. 물론 어른이 된 형제자매가 같은 세대로 구분되는 일은 매우 드물지만, 아주 없지는 않죠.
그리고 직계비속의 경우는 특히 주의가 필요한데, 흔히 자녀가 학교를 졸업하고 취업해서 소득이 있다는 사실만으로 독립세대라고 생각하지만, 세법에서는 생계를 같이하고 있다고 인정하는 경우도 많습니다.
*1주택이라도 용도가 다르면?
양도세 비과세 조건은 1주택에만 적용되므로, 주택의 범위가 중요합니다. 세법은 '실질과세원칙'이라는 대원칙이 존재하는데요, 따라서 1주택 비과세를 적용할 때도 어떤 건축물이 실질적으로 주택인지 요건이 정해져 있으며 이는 건축물대장이나 등기부등본상 용도에 관계없이 실질적인 용도에 따라 판단합니다.
결국 공부 상 주택으로 분류되어 있지만, 사실상 영업용으로 사용하는 건물, 콘도미니엄 등은 주택으로 보지 않죠. 반대로주택으로 되어 있지 않거나 무허가 주택이라도 양도일 현재 실질적으로 주택으로 이용되고 있다면 주택으로 봅니다.
그런데, 우리가 흔히 '폐가'라고 생각하는 집도 경우에 따라 주택으로 인정되기도 해 세심한 주의가 필요합니다.
*1가구 1주택 양도소득세 면제조건 : 조정대상지역
양도세 비과세의 다음 요건은 2년 이상 보유입니다. 원칙적으로 2년 이상 보유만 하면 1주택 비과세를 받을 수 있죠. 그러나 2017.08.02 부동산대책에서 조정대상지역의 경우엔 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야만 비과세된다고 조건을 강화하였습니다.
세금 규제를 이해할 때 그 조건이 어렵다면 뒤집어서 생각해 보면 좋은데요, 조정대상지역에서의 1세대 1주택 비과세를받는 경우는 다음과 같습니다.
1. 2017년 8월 2일 기준으로 조정대상지역으로 지정하기 전에 취득했다면 여전히 2년 이상 보유 시 비과세
2.2017년 8월 3일 이후 취득했다라도 조정대상지역이 아닌 상태에서 취득했다면 마찬가지로 2년 보유시 비과세
참고로 무주택자의 경우, 2017넌 8월 2일 이전에 계약을 하고 계약금을 보냈다면 잔금일이 2017년 8월 3일 이후라 하더라도 예외적으로 8월 3일 전에 취득했다고 봅니다. 결국 2년만 보유하년 비과세가 됩니다.
그런데 조정대상지역은 신규로 지정 지역이 추가되기도 하고, 지정된 지역이 해제되기도 합니다. 즉 계속 바뀐다는 말인데요, 결국 그 와중에 내가 언제 주택을 구입했는지에 따라 비과세 요건에 2년 거주가 필요한지 여부가 달라집니다.
*보유 중 조정대상지역이 해제된 경우, 양도세 비과세 조건
이때 2017년 8월 2일을 기준으로 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득했다면 그 뒤에 조정대상지역에서 해제되었다하더라도 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 합니다. 조정대상지역에서 풀렸다고 2년 보유만으로 비과세된다고 판단해서는 안 되는 것이죠.
또한 앞으로도 계속 추가될 수 있고, 또 지정된 곳이 해제될 수도 있습니다. 따라서 내가 집을 갖고 있는 곳이 언제 조정대상지역으로 지정되었고 언제 해제되었는지, 나는 그 집을 언제 샀는지를 파악하고 있어야 합니다.
*1가구 1주택 양도소득세 면제조건 예외
2년 보유 및 2년 거주 요건 없이도 양도세 비과세 조건이 작용하는 예외는 아래와 같습니다.
① 보유 및 거주기간과 상관없이 비과세하는 경우
② 취득 후 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우
이렇게 1가구 1주택 양도소득세 면제조건과 양도세 및 비과세 조건을 알아보았습니다.
다소 어려운 부분들이 있지만 알아두면 유용한 내용들이니 잘 참고하시면 좋을 것 같습니다.
나의 재물운? 연애운은?
AI가 봐주는 내 사주팔자 - 운세박사