따라하면서 시작하는 에어비앤비 (by 파벗)

따라하면서 시작하는 에어비앤비 (by 파벗)

로켓 0 774 07.11 23:33

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에어비앤비가 뭐야?  


​에어비앤비 사업은 자신의 집을 에어비앤비 웹사이트에 사진과 간략한 소개등을 함께 올려 손님 즉 게스트를 모집하여 집 또는 방을 일정 기간 빌려 주고 그에 대한 보상으로 숙박 대금을 받는 것이다. 대부분의 경우 외국인 관광객들이 주로 이용하며 한번 이용할 때마다 2일에서 길게는 10일을 이용하고 있다. 집주인 즉 호스트는 이미 가지고 있는 부동산 자산으로 이윤을 창출하고 게스트는 호텔이나 모텔 같은 숙박 업소 보다는 더 저렴하고 자유롭게 숙소를 구할 수 있어 서로 ‘윈윈’ 인  사업 형태이다.


때문에 에어비앤비는 세계적으로 주목을 받기 시작했고, 국내에서도 객실 수가 이미 2만 여실 이상으로 증가 하고 있는 상태이다. 일부 슈퍼 호스트들의 경우 홍대입구역, 신촌역, 서울역 주변에 5~15개 이상의 오피스텔을 에어비앤비에 숙소로 등록하여 월 500만원에서 1,500만원의 수익을 올리는 경우도 있다.




에어비앤비 예상 수익


에어비앤비 수익에 관해서는 지역에 따른 게스트들의 선호도와 사업자가 얼마나 숙소를 정성스럽게 만들고 웹에 게시했는지 또한, 보증금과 월세에 따라 판이하게 달라진다. 때문에 제시한 수익 라인이 완벽하고 정확하게 맞기보다는 위 아래로 오차 범위가 있는 대략적인 가이드라는 점을 양해 해주길 바란다.


먼저 지출 내역과 매출 내역을 알아보고 수익을 파악해보자. (기준 공덕역 근처 월세 원룸)



초기 지출

– 보증금 1,000만원

- 부동산 중개료 28만원 (요율 0.4% 기준)

- 인테리어 및 가도구 100만원

 


고정 지출

– 월세 60만원

- 관리비 (전기, 가스비등 모두 포함) 25만원

- 청소비 (업체 이용시) 25만원



고정 매출

월 31일 중 85%인 26일간 게스트가 입실을 한다는 기준으로 주중 18일은 5만원 으로 주말 8일은 6만원으로 계산을 하면 입실 비용은 138만원의 수익이 생기며, 에어비앤비 에서는 입실비용과는 별도로 청소비 (대략 3만원)을 추가 해서 받는다. 이 청소비는 대략 25만원으로 잡고 추후 고정 지출내역의 청소비(업체 이용시)를 메꾼다. 총 166만원의 월 매출이 생긴다.


또한 크리스마스나 연말 같은 행사가 있는 경우에는 금액을 2 ~ 3배 이상 올려도 몇 달 전에 예약이 되기도 하고 2 ~ 3달 장기 숙박을 예약하는 게스트가 생기기 때문에 매출의 경우에는 위 아래로 오차 범위가 존재한다.



고정 수익

총 166만원의 매출에서 고정 지출내역 110만원을 차감하면 56만원의 고정 수익을 올리게 되며 청소를 업체에 맡기지 않고 직접 하게 되는 경우에는 25만원을 더해 총 수익 81만원이 가능하다.


위의 예상 수익은 원룸을 기준으로 하였으며 투룸, 쓰리룸의 경우에는 숙소 요금을 3만원대로 낮추 되 방을 더욱 더 많이 사용할 수 있음으로 매출을 더 올리는 것이 가능하다. 또한, 에어비앤비 측에서 가져가는 수수료의 경우에는 방 요금과는 별도로 산정되기 때문에 수익 56 만원 또는 81만원 (청소를 직접하는 경우)에서 더 차감 되지 않는다.


처음에 숙소 하나를 오픈 할 때는 많은 시간과 비용 그리고 시행착오를 겪게 되지만 2개, 3개 까지 운영하게 되면 81만원 x 3 = 243만원이라는 수익을 올릴 수 있게 된다. (개꿀띠 ㅇㅈ?)



따라하면서 시작하는 에어비앤비 


1. 매물구하기


먼저 부동산 사이트에서 매물을 찾고 직접 확인 후 파일로 매물 리스트를 만든다. 주의 할 점은 매물은 지하철 역과 가까운 곳에 위치해 있어야 한다는 점이다. 외국인들은 국내에서 이동 수단에 제한이 있기 때문에 지하철 역이 숙소를 고르는 데 가장 큰 요인이 된다. 외국인들이 많이 찾는 번화가 즉, 홍대입구역, 신촌역, 서울역이 가장 좋은 곳이 될 것이다. 그러나 그런 곳은 이미 에어비앤비 숙소가 많고 단속이 심하기 때문에 상대적으로 외국인의 유입이 덜 하되 지하철 역 근처인 곳을 추천 한다.


수도권 내에만 있다면 굳이 번화가가 아니더라도 외국인은 숙소를 찾는다. 현업에서 이미 시작한 사람들의 사례를 전한다면, 강북구 또는 관악구 지역도 지하철 역과 가깝다면 꾸준히 수요가 있으며 수익률이 나쁘지 않다고 한다. 가장 추천하는 방법은 에어비앤비 사이트에 들어가 통해 해당 지역의 숙소를 검색한 후 예약률 (달력으로 표시되어 있다)을 확인 하는 방법이다.


지하철역 이외에도 공항철도 또는 기차역이 있는 곳도 상당히 유리한 지역이다. 이런 점을 전체적으로 고려하여 매물을 구한다면 홍대입구역, 신촌역, 서울역과 같이 단속이 심하거나 경쟁이 심한 곳을 하지 않더라도 수익률이 좋은 곳을 선택할 수 있을 것이다.


반지하 또는 지하 매물 또한 고려해 볼 대상이 된다. 보증금 또는 월세가 상당히 내려 갈 것이기 때문에 지역의 다른 숙소들보다 요금을 내려 경쟁력을 확보하고 인테리어를 보강하고 사진을 정성들여 촬영하여 올린다면 좋은 수익을 올릴 수도 있을 것 이다. 또한 처음 시작하는 사업자에게는 투자 금액 의 부담을 줄일 수 있기 때문에 고려 대상으로 추천하고 있다.

 

또한  보증금을  보호를  위해  ‘확정일자’나  ‘전세권설정’  등을  하는  것을  권유한다.  이는  셰어하우스  파 트에서 자세히 다루고 있으니 반드시 확인 하길 바란다.



매물을 구하는 사이트 참고

1. 직방 : https://zigbang.com/ 

2. 다방 : https://www.dabangapp.com/ 

3. 네이버 부동산 : https://land.naver.com/ 


최소 5 개 이상의 매물을 확인하고 비교한 후 계약하는 것을 추천한다.




2. 인테리어 작업


가능한한 저렴한 제품을 위주로 구입하여 꾸미기를 추천한다. 게스트들이 인테리어 용품 및 가도구를 훼손하는 경우에는 물론 손해배상을 청구할 수도 있지만 굳이 가격대가 높은 제품을 사서 초기 투자 비용을 높일 이유는 없기 때문이다. 중고 제품을 구입하거나 이케아 또는 다이소에서 제품을 구입하여 꾸미는 것이 좋다. 특히 이케아의 경우 제품 조립비와 운송비가 추가로 더해지기 때문에 저렴하지 않은 경우도 있기 때문에 주의해야 한다.


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또한, 큰 가구의 경우 배송일이 2~3일이 넘어가고 7~10일이 되는 경우가 있기 때문에 미리 주문해 야 하는 점도 있다. 또한 주문한 가구의 크기가 실제 숙소에 배치할 때는 맞지 않은 경우가 있을 수도 있다. 이런 경우 아래 사이트에 들어가서 미리 가구와 인테리어 소품들을 매치하는 것을 추천한다.


플로어 플래너 : https://www.floorplanner.com/

 

위의 사이트에서는 2D 와 3D 를 모두 지원 하기 때문에 숙소 인테리어 작업을 하기 전에 가상 시뮬레이션을 하기에 매우 좋다.


아래의 사이트는 인테리어가 막막하고 어려울 때 참고 삼아 봐 두면 좋을 사이트이다.


1. 오늘의 집 : https://ohou.se/

2. 노르딕앤: http://nordicn.kr/

3. 집꾸미기: https://www.ggumim.co.kr/


깔끔하고 모던한 컨셉의 방들이 많으며, 가도구와 소품 또한 구입할 수 있기 때문에 숙소 인테리어 작업시 큰 도움이 될 것이다.


전제적인 숙소 색상을 한 가지 컬러로 통일 하며 화이트나 그레이 등 튀지 않고 깔끔하고 모던한 느낌으로 인테리어를 한다. 너무 많은 포인트 보다는 한 두 가지의 액자나 사진으로 포인트를 주는 것이 예쁜 사진을 찍는데 도움이 될 것이다. 보통 매물 계약 후 1~2주 이내 인테리어와 가도구 세팅 을 마친 다음 영업을 시작해야 고정 지출비의 부담을 덜어 낼 수 있다.



3. 에어비앤비에 숙소 올리기


에어비앤비에 숙소를 올리는 일은 비교적 어렵지 않다. 먼저 아래 사이트에 들어 간 후 가입을 한다. 


에어비앤비 : https://www.airbnb.co.kr/


사이트 내에서 오른쪽 상단의 ‘호스트가 되어 보세요’를 클릭 후 ‘숙소 등록하기’를 클릭한다. 이후부터 숙소 등록하기 단계가 차례로 등장하게 되며, 숙소의 유형부터 종류, 숙박 가능한 인원, 숙소 위치, 필수 품목 (에어컨, TV, 헤어 드라이어기 등의 가도구), 숙소 사진과 설명 그리고 요금 등을 설정하게 된다.


가장 좋은 방법은 같은 지역 내의 슈퍼 호스트의 숙소들을 확인하고 벤치마킹 하는 것이다. 물론 초반에는 가격을 조금 저렴하게 하여 많은 리뷰를 수집하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다.




4. 숙소 자동으로 운영하기


에어비앤비 초기 세팅을 완료 하고 실제로 운영을 시작한다면 직접적으로 해야 할 일의 대부분은 숙소 청소이다. 일반적으로 게스트를 받으면 통상적으로 대략 2박 3일 ~ 4박 5일 기간을 머물게 된다. 이때 매일 매일 청소를 해주는 것이 아니라 먼저 머물렀던 게스트가 떠나고 다음 게스트가 오기 전에 청소를 한 번 해주면 되는 것이다. 통상적으로 11~12시 사이에 체크 아웃을 하고 14~15시 사이에 체크인을 하게 된다. 이 시간 사이에 직접 청소를 하거나 청소 대행 업체를 이용하여 청소를 맡기면 된다. 청소 업체가 침구 류나 수건 등을 교체하여 따로 보관해 두면 사업자는 회수하여 세탁 후 다시 숙소에 보관하는 방식이다.


게스트가 숙소를 정하고 요금을 지불할 때 숙박 요금 뿐만 아니라 청소비도 지불하게 되는데 이 금액을 그대로 청소 대행 업체에 지불을 하거나 직접 청소를 하게 되는 경우 청소비도 수익으로 남길 수 있다. 청소 대행 업체는 대표적으로 아래 두 업체가 있다. 하지만, 수도권 이외의 지역의 경우 서비스가 적용되지 않을 수 있으니 미리 확인하여야 한다.


핸디즈 : https://www.handys.kr/

에어씨앤엘: http://www.aircnl.com/


수건과 침구 류 등은 같은 디자인의 제품을 여러 개 구매하여 교체하며 사용하면 도움이 된다. 세탁 시 교체를 할 때 제품의 디자인이나 색상이 다른 경우, 에어비앤비에 올린 사진과 다르게 되며 컴플레 인이 발생 할 수도 있기 때문이다.




5. 게스트들과의 연락하기


영어를 잘해야 한다는 강박관념을 가질 필요는 없다. 어차피 게스트들의 50%는 중국인이며, 중국인 들의 대다수는 영어를 잘 못하기 때문이다. 연락이 필요할 때는 구글 번역기 등을 이용한다면 대화에 큰 문제는 없을 것이다. 하지만 자주 물어오는 질문에 관한 답변을 미리 준비한다면 빠른 답변으로 인한 노출도 상승과 업무를 최소화 하는데 큰 도움이 될 것이다.


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특히 숙소 내에 필요한 문구를 출력해서 비치해 놓은 것을 추천한다. 각종 가도구의 위치와 여름철 과 겨울철 적정 온도(여름철과 겨울철은 관리비가 많이 나온다), 쓰레기 분리수거 방법 등을 프린트 및 코팅하여 숙소 내에 두면 많은 연락을 미리 방지 할 수 있다.


(꿀팁!) 숙소를 이용 중인 게스트에게 먼저 하루에 한번씩 이라도 ‘숙소는 지낼 만 한지?’등과 같은 연락이나 주변 식당과 공원 등의 편의 시설을 알려 준다면 좋은 평점과 댓글을 받을 수 있게 되고 이는 슈퍼 호스트가 되는데 용이 하다.




에어비앤비로 파이어(조기은퇴) 계획 시작 가능할까?


먼저 에어비앤비를 시작하려는 대상은 사회 초년생이나 대학생 보다는 어느 정도 사회 경력이 있어, 자본금이 있거나 월급과 같이 일정한 수입이 있는 분들이다. 에어비앤비는 무엇보다 보증금 (대략 1,000 만원)과 같은 목돈이 필요하고 월세라는 피할 수 없는 고정 지출이 있기 때문이다. 에어비앤비를 홍보하는 세미나에서는 무자본 또는 적은 자본으로 시작할 수 있다고 홍보를 하지만 실상은 마이너스 통장 또는 대출을 받고 시작하는 것을 권유한다. 대출을 받고 시작하더라도 대출 이자 또한 매달 감당해야 하기 때문에 어느 정도 일정한 월 수입이 있어야 압박감을 느끼지 않고 운영 할 수 있을 것이다.


에어비앤비를 시작하는 것에 대해서는 전반적으로 추천하는 바이다. 그 이유는 회사에서 받는 월급 이외 의 수익을 한번 이라도 올리게 된다면, 자립심과 자신감이 붙기 때문이다. 진정으로 회사가 아닌 내 스스 로 수입을 창출했다는 사실은 자신감과 더불어 다른 ‘파이프라인 (수입원)’에 대하여 관심을 가지고 더욱 적극적으로 도전을 할 수 있도록 할 것이다. 또한, 파이프라인 특성상 초기에는 많은 시간과 금액을 투자 하지만 어느 정도 시간이 흐르면 특별한 신경을 쓰지 않아도 수입이 들어오기 때문이다.


따라서, 파이어족들에게 에어비앤비 운영을 추천하는 바이다. 여러가지에 대해서 질문 및 배우고 싶다면 파이어 게시판을 이용바란다.



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