요즘 대세라는 쉐어하우스! 나도 한 번 해볼까?

요즘 대세라는 쉐어하우스! 나도 한 번 해볼까?

로켓 0 436 07.19 12:50

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서울에는 20평형, 30평형 등 넓은 아파트들이 이미 많이 존재한다.

이들 아파트들은 과거 대한민국이 고도 성장 사회에 있을 당시,

4인 가구를 타겟으로 지어진 아파트들이다.


그러나, 현재 대한민국 가구는 1인 가구 중심으로 빠르게 재편되고 있다.

이에 따라, 아파트 공급(30평형)과 수요(5~8평형)의 불균형이 이루어지고 있으며,

그 결과로 소형 평수의 가격이 평당가로는 천정부지로 치솟고 있다.


그러면,

이 문제를 해결하기 위해서,

이미 서울에 많이 공급되어 있는 넓은 평수의 아파트들을

파편화 시켜서 쉐어하우스화 한 다음,

1인 가구에게 재임대 시키는 것은 어떨까?

벌써부터 돈냄새가 풀풀 풍기는가?


그래서.

영앤리치 닷컴이 친히 조사하여 준비했다.

따라서 하면서 시작하는 쉐어하우스 지금 바로 시작한다.



#쉐어하우스란?


셰어 하우스는 요즘 젊은 층을 대상으로 확대되고 있는 새로운 주거 형태 중 하나인 공유 주거 형태 이다. 여러 명이 한 주택에 같이 살며 거실과 화장실은 공유 하지만 침실이나 방은 개별적으로 사용한다. 쉽게 말해, 집 1채에 3~5명이서 함께 거주하는 주거 형태이다.


이미 호주, 캐나다, 일본을 비롯한 해외에서는 많이 확대된 주거 형태이며 국내에는 비교적 최근에 알려 지기 시작했다. 특히 국내의 원룸 또는 오피스텔의 보증금과 월세가 가파르게 오르기 시작하면서 사회초 년생 또는 출장 차 타지역에 머무르는 사람들로부터 많은 수요가 생겨나기 시작했다. 셰어하우스는 단기 간 임대와 낮은 보증금과 월세가 가능하기 때문이다. 현재는 대학교 주변과 회사 밀집 지역 근처의 아파 트는 거진 셰어하우스를 운영하고 있다고 봐도 무방하다.



#쉐어하우스는 어떻게 운영돼!? 


기본적인 운영 방식은 에어비앤비와 흡사한 면이 많다. 에어비앤비의 초기 진행 방식처럼 매물을 구하고 여러 사이트와 홍보를 통해 사람들을 구인한 뒤 보증금과 월세를 받아 매물 월세와 관리비를 지급하고 남는 금액을 수익으로 올리는 것이다. 에어비앤비와의 차이점은 셰어하우스의 경우는 전대(전대차 계약) 을 집주인과 정식으로 맺고 진행하는 것이기 때문에 합법이다.



#전대(전대차 계약)는 뭐야?


남에게 빌린 물건을 제 3자인 다른 남에게 다신 빌려 준다는 뜻으로 원칙적으로 집 주인의 동의를 받아야 한다. 집주인의 동의 없이 전대를 하는 경우 엄연한 불법이기 때문에 셰어하우스를 운영하는 도중에 주인이 이를 알게 될 경우 바로 사업을 접어야 하는 경우도 생길 수 있다. 이 과정에서 셰어하우스를 이 용하고 있는 사람 (이하 입주자 명명) 계약이 깨져 보상을 해주는 경우가 발생하여 손해를 입을 수도 있 다. 때문에 집주인을 설득하여 전대차 계약서를 작성하고 추후 주인의 동의를 받았다는 것을 입증하는 동의서를  작성하는  것이  좋다.  또한  임대차  계약시  특약  사항으로  ‘임대인은  임차인이  해당  건물을  전대 로  운영하는  것을  허용한다’라는  문구를  정확히  명시해야  한다.



#쉐어하우스 수요 많아!?


1인 가구 독립 세대가 증가면서 거주하기 편리한 구조를 지닌 셰어하우스의 수요가 증가 하고 있다. 셰어하우스는 원룸 대비 상당히 저렴한 보증금과 월세를 내고 생활에 필요한 가전제품 (냉장고, 전자레인 지 등)이 잘 갖춰져 있으며 여성의 경우 여러 입주자가 함께 생활하기 때문에 정서적 안정감을 느끼게 된다. 원룸 보증금의 경우 800~1,000 이상이 필요한 반면 셰어하우스의 그것은 2달치 또는 3달치 월세 (80만원 ~ 120만원) 수준이다. 남성보다 여성의 수요가 상당히 많으며 이는 여성 1인이 혼자 주택에 거 주하는 것이 매우 부담스럽다는 사실의 반증이다.


#영앤리치, 셰어하우스 예상 수익 알려줘!

셰어하우스 수익도 에에비앤비와 마찬가지로 지역에 따른 입주민의 선호도와 사업자가 얼마나 숙소를 정성스럽게 만들고 홍보를 하였는지에 따라 판이하게 달라지기 때문에 필자가 제시한 수익 라인이 완벽 하고 정확하게 맞기보다는 위 아래로 오차 범위가 있는 대략적인 가이드라는 점을 양해 해주기 바란다.

에어비앤비 수익과 마찬가지고 지출 내역을 알아보고 수익을 파악하겠다. (기준: 서울 관악구 방 3개, 화장실 1개 기준)

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고정 지출내역 – 웰세 70만원, 관리비 (전기, 가스비등 모두 포함) 35만원 또는 1/n, 생필품 5만원 관리비의 경우 대부분의 사업자들이 입주인 들의 수로 나누어 청구를 따로 하는 경향이 많다. 미리 관리비를 정하고 받는 경우에는 관리비가 초과로 나왔을 시 (여름철 에어컨, 겨울철 가스 난방비) 손해가 크기 때문이다.

고정 매출내역 – 방이 3개 이기 때문에 1인실 1개와 2인실 2개의 운영을 기준으로 한다. 1인실 월세 50만원, 2인실 월세 40만원을 기준으로 삼아 총 월세 210 만원 수익 (50만원 + 40만원 x 2 + 40만원 x 2). 관리비를 추가로 받는 경우 관리비까지 고정 매출에 합산이 되지만 관리비의 경우 n/1로 나누어 청 구 후 납부 하는 것을 추천한다.

고정 수익내역 – 총 210만원의 매출에서 고정 지출내역 75만원으로 차감하면 월 고정 수익 135 만원이 가능하다.

위의 예상 수익은 보증금을 대출 없이 완납했을 때를 가정한 것이며, 만일 보증금을 대출을 받아 마련했 을 경우에는, 대출 이자금이 매월 나가는 것을 고려해야 한다. 셰어하우스에 대한 세미나 또는 강연에서 저비용으로 시작할 수 있다는 문구를 많이 사용하는데, 보증금을 대출을 받아 지급한 뒤 입주인 들에게서 받은 보증금과 월세로 매물을 구할 때 지급한 보증금과 대출 이자금을 만회 한다는 뜻이다. 이론상 빠른 시일 안에 모든 입주인 들을 구해 고정 매출을 만든다면 가능하지만, 입주인 들이 부족한 경우에는 손실 로 이어질 수도 있다.


#보증금 보호하는 방법! (확정일자, 전세권설정)

셰어하우스와 에어비앤비라는 사업모델의 경우에는 보증금이 매우 큰 금액이기 때문에 보증금을 보호하 는 제도를 알고 있어야 한다. 만일 사업을 그만두거나 사업을 하던 매물이 경매를 넘어가는 경우에는 초기에 투자했던 보증금을 돌려 받아야 하기 때문에 투자했던 보증금을 보호 할 수 있는 제도를 알고 있어야 한다. 대표적으로 확정일자와 전세권설정 등기에 대해서 설명하겠다.

* 매물마다 조건과 상황이 상이하게 다르기에 확정일자와 전세권설정을 하더라도 보증금이 안전하지 않 는 경우가 있을 수 있다. 때문에 전문가 (법무사, 공인중개사 등)과 확인하여 매물을 신중하게 검토하여 계약을 진행해야 하며 이에 관해 필자는 법적인 책임을 지지 않는다는 것을 여기서 밝힌다.

① 확정일자

확정일자는 전입신고와 함께 진행하며 집 주인의 동의가 없이도 가능하다. 전입 신고를 하면서 동시 에 주민센터에서 신청을 한다. 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발생하여 불의의 사고로 집이 경매에
 
넘어가게 되더라도 세입자 즉 사업자를 보호해 주는 역할을 하게 된다. 하지만 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있는 경우 등 에는 보증금을 100% 돌려받는 것은 아니기 때문에 주의하여 한다. 만일 매물이 경매 에 넘어가게 되는 경우, 건물과 토지를 합한 금액에서 보증금을 보상해준다. (전세권설정의 경우, 건물을 기준으로만 보상해 준다.)

② 전세권 설정

전세권설정은 임대차계약에 관한 규정에 의해 적용받게 되며, 등기사항전부증명서 에 본인이 전세 세 입자라는 사실과 함께 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선변제권을 가지게 된다. 하지만 확정일자와 마찬가지로 보증금을 돌려받지 못하는 상황(근저당 등)등을 미리 파악하여야 한다. 전세권설정의 경우 집주인의 동의가 반드시 필요하며, 등기 신청시 집주인의 인감증명서, 인감도장, 등기 필증이 필요하기 때문에 집주인의 설득이 필요하다.

때문에 대부분의 집주인은 꺼려하는 경향이 있다. 또한, 등록세, 지방교육세, 신청수수료와 법무사 비용 등이 발생하기 때문에 대략 6만원 내외의 지출이 (2천만원 기준, 법무사 비용 제외) 발생하게 된다. 만 일 매물이 경매에 넘어가게 되는 경우 확정일자와 달리 건물을 기준으로만 보상을 해주기 때문에 보증금 전액을 반환 받지 못하는 경우가 발생 할 수 있다.


따라서하면서 시작하는 쉐어하우스 (by 파벗) - https://0rich.com/bbs/board.php?bo_table=money&wr_id=18

 

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